“花样年”撤销华北区域，青岛项目怎么办？

12月3日，花样年华北区域正式关停。

据悉，自今年10月4日正式宣布公司一笔美元债违约之后，花样年开始通过出售旗下物业公司股权、退出合作项目股权、债券展期等方式“自救”。

账上躺着几百亿现金的百强房企，为何会被几亿的到期“理财”击倒？深陷流动性资金危机，对花样年青岛项目的未来有何影响？

置地有声第363期

撰文/克莱

审校/小渡

“花样年”撤销华北区域

从2020年5月18日正式挂牌，到2021年12月3日正式关停，花样年华北区域公司存续了一年零六个月。

花样年对此表示，为应对市场和经营环境的变化，花样年延续今年7月份启动的“瘦身计划”，撤销区域平台。

据花样年2021年中期财务报告显示，花样年共有华南、西南、华中、华东以及华北五大区域，其中华北区域2021年上半年实现合同销售金额48.03亿元，占集团总销售金额的17.1%，不敌华东、西南以及华南区域，位列第4名。

华北区域平台撤销后，存量项目会根据所属城市和管理半径，分别划拔到对应的天津公司、北京公司、青岛公司，城市公司直接向集团汇报。

起步于1998年的花样年，于2009年11月在香港联交所主板上市，连续12年荣获“中国房地产百强企业”称号。花样年同时控股的彩生活，于2014年6月在港股上市，成为中国内地社区服务运营首支上市股票。

2021年10月4日，花样年被爆出了债务违约。流动性危机爆发后，花样年除关停其华北区域公司裁减人员外，目前还在制定“重组方案”。

据悉，花样年将旗下花样年集团（中国）有限公司与深圳市花样年地产集团有限公司进行组织架构合并，并增设专门的债务与资产重组小组，统筹集团债务与资产重组工作。

此外，花样年的困难已经传至项目层面，集团旗下有部分项目受到债务危机波及而停工。

以武汉江岸片区地段较优越的花样年花好园商住项目为例，部分购买者定于2021年底收房的计划暂且延后。同时，花样年在武汉拿下的“友商”眼中的另一好地块汉正街1号，自2021年疫情后就未开工。

近几个月，花样年同时还在不断出售资产及项目，对于花样年在青岛的项目，购房市场上不禁传来“我买的房子能如期交付吗？”的疑虑。

百亿现金流，却被数亿元“理财”击倒？

同天连曝两起债务逾期，撕开了百强房企花样年资金紧张的一道裂口。

10月4日，花样年公告“出现短期流动性问题”，截至到期日未能到期偿付5亿美元优先票据(标的票据)的剩余未偿本金2.06亿美元与未偿还利息758.36万美元。

同日，碧桂园服务也发布公告，由花样年控股的彩生活服务未能按期在10月4日偿还碧桂园物业香港于今年9月30日出借给对方的本金为7亿元人民币的贷款。

但根据花样年控股半年报，截至2021年6月30日，公司保有银行结余及现金315.83亿元，剔除受限的现金38.64亿元，依然还有271亿元，相比2020年底还增长了10.3%，74.8%的净负债率也继续维持在良好稳健水平。

账上躺着几百亿现金的花样年，为何会被数亿元到期的“理财”击倒？

11月5日，A股上市公司百大集团的一则投资逾期公告揭开冰山一角：公司借款1亿给花样年，但通过有限合伙层层嵌套的方式，最终包装成花样年杭州一个地产项目公司“杭州花浦”的股权出资，即明股实债。

明股实债让花样年债务水平看起来并没有那么高，但还是在财务报表上留下痕迹——少数股东权益急剧攀升。2017年中到2021年中，花样年的少数股东权益从32亿元快速增长到123亿元，四年时间增长284%，占比已经接近总股东权益的一半。

花样年债务不过关的背后原因，在于近几年的激进扩张。

2012年前后，花样年曾向轻资产方向转型，发展金融、社区服务等，然而此次转型导致它错过了最佳扩张时机，销售规模增长掉队。

为重新拿回规模优势，花样年在近两年开启二次创业，并定下了千亿销售目标，为此四处拿地，2020年新增项目的预期可售货值达483亿元，创造了花样年的历史。

但在行业下行的背景下，逆势扩张的战略给花样年带来了不小的债务压力。为了降负债、去杠杆，花样年此前已开始变卖资产。

据媒体近期报道，花样年已出售旗下物企彩生活核心资产邻里乐以及奥启富股权等资产，目前花样年在北京的国祥府、国祥云著两项目股权已经转让，还将宁波鸣翠东著项目转让给了建安投资控股集团有限公司。

花样年董事会主席潘军曾经感慨：过去很多企业唯规模论，认为规模越大安全越高，现在看起来不是，要强调现金流和利润。

如今，债务压顶的花样年，在短短两个月时间内已经历三次短暂停牌。国际专业信用评级机构标普、穆迪、惠誉纷纷下调了花样年的评级，调整原因基本类似：花样年将迎来偿债高峰期，但其运营现金流不足，且借新换旧较难实现。

11月9日，花样年发布公告称，其2021年票据未偿还本金额为2.056亿美元。媒体报道，12月花样年还将有一笔境内债、两笔境外债到期，合计金额超40亿元。未来一月内，花样年资金链会更加紧张。

花样年风险的暴露与和自救还在继续。

花样年青岛项目的未来

目前，花样年在青岛开发的项目主要有碧云湾、碧云天。今年下半年，花样年青岛项目价格破万“回千”，算是打骨折，但疯狂的降价却没有带来销售量。

据青岛网上房地产信息显示，2019年入市的碧云湾二期小区，共3000余套，至今未网签的“可售“房源有1700余套，超过50%，2021年4月15日加推820套房源，目前有794套房源显示可售货，已售仅26套。碧云天今年6月22日开盘的233套房源，至今还有206套可售，5个多月顺利网签登记的只有27套房子。

来源：青岛网上房地产

从数据看，花样年青岛项目库存一直处于高位，近期去化率不甚如意，但是新的规划也紧随而来。

2021年7月，胶州经济技术开发区花样年碧云湾四期地块项目规划方案出炉，总建面35.66万㎡。根据规划，四期项目三个地块共20栋28F至32F高层住宅及沿街商业，规划户数2450户。

在追求规模快速扩张的背后，保持服务品质是摆在房企面前的一道难题。据悉，花样年在青岛的项目曾多次违规被罚。

2020年6月，青岛花样年碧海云天房地产开发有限公司建设的青岛花样年碧云天工程，因在未按照规定办理工程质量监督手续、建筑工程施工许可证未取得的情况下擅自开工，被胶州市城乡建设局给予警告并罚款六万元人民币，责令其限期整改。

同年7月，青岛锦泰创升建设发展有限公司的花样年碧云湾项目，因与消费者签订的《商品房认购书》中涉嫌存在不公平格式条款且属于严重违法情节，被胶州市市场监督管理局行政警告并罚款两万元。

此外，在今年10月被爆出债务违约前，花样年早有预期，一直在处置资产寻求自救，推进减债工作，但还是输给了这场时间赛跑。

据公开报道，董事会主席潘军在花样年2021年中期业绩发布会上曾表示，花样年在处理一些资产，包括长期的投资项目。北京丰台项目和青岛项目预计将为公司带来5亿美元左右的现金流流入，使公司资金面上在年底有从容的还款空间。

2021年11月13日，青岛花样年房地产开发有限公司申请简易注销，公告期2021年11月12日-2021年12月2日，后续风险尚未可知。

而花样年于2017年11月完成对安泰信旗下即墨田横项目的股权收购，获得了位于田横岛省级旅游度假区滨海公路以南、洼里村以东29宗商住用地，面积共2663亩，可开发体量约255万㎡，截至目前该地块仍未有任何的动静。