青岛土拍追踪：11宗地拍出68.2亿元！涉及远洋、中信泰富等

12月13日，今年第三批土地拍卖拉开帷幕。截止到目前，济南、广州、青岛、深圳、南京、苏州、杭州等城市发布了土地拍卖信息。

与前两次拿地不同的是，在第三批土拍中，合作开发已经成为主流现象，其中“大型房企+大型房企”“大型房企+地方国企、央企”的合作类型尤为突出。而随着土地价格上涨与市场行情下行，拿地销售比的提升对房企毛利率影响进一步加深，也引发了土拍市场的一些小插曲。

青岛主城区11宗地拍出68.2亿元

12月13日上午青岛三轮集中土拍最终成交11宗地，成交总面积33.8万㎡，成交总建面78.12万㎡（含划拨），总价68.2亿。其中，海泊河地块溢价率8.59%，成为本轮拍卖溢价率最高地块，该地块被远洋、青铁、丽达、市北建投联合竞得。

就在拍卖举行的前一个周，海泊河33号C地块发布了最新招拍挂公告，使得海泊河33号地块改造项目的历史遗留问题得到了彻底解决。海泊河33号地块现名为海泊雅苑小区，由中海地产投资开发建设，C区地块将规划建设住宅和1所9班配建幼儿园。

备受瞩目的市北浮山后的青啤地块被青啤、市北城发联合竞得，将建设市北啤酒小镇。

根据协议，市北啤酒小镇总投资额为35亿，将打造以全国知名连锁酒吧为核心的时尚美食街区。据了解，该品牌酒吧全国门店数量需超过100家。在项目中引入至少一家高档商务酒店，项目建成后，将填补浮山后酒店的空白。

除了上述6家房企外，同样承担着市北区建设使命的还有中信泰富，它是中信集团的子公司，此次拍卖中信泰富获得欢乐滨海城的7宗地。这7宗地位于青岛市跨国公司区域总部集聚区，也是RCEP的重要组成部分。

值得一提的是，这7宗地设置了较高的门槛和条件，比如要求引进具有雄厚资金实力与强大资源整合能力的龙头企业入驻跨国公司区域总部集聚区。

三批次中李沧只有一宗地上市，是爱情地产在青岛主城的首个项目，爱情地产也就是原来的长城地产。

此外，青铁置业13.59亿元竞得市南团岛地块，是本批次中拍卖起始价最高的地块，是位于市南区团岛的南岛组团二期，楼板价16000元/㎡。该项目是2008年青岛市“两改”重点项目，基本都是高层住宅项目。

联合拿地成集中拍地主流

在此次土地拍卖中，合作拿地依然是近年来集中拍地的主流方式。在青岛本土企业中，青岛地铁就是代表案例之一。

2017年，青岛地铁联手华润置地打造青铁华润城；2018年，与海尔在即墨联手拿地；2019年，与海尔、动车小镇投资集团联合开发城阳地铁创新产业园项目；2020年，青岛国际海洋智区项目横空出世，由青岛地铁、华润置业、中嘉建设、中城新产业联合开发，成为西海岸首个涵盖产业、商业和生活等全业态的产城融合小镇。

据不完全统计，目前青岛地铁已有20多个项目落地青岛各城区，而联合拿地是主要趋势。

与青岛地铁的稳健扩张相比，在香港上市的远洋地产更显得“张扬”。同时，远洋在拿地方面颇具策略性。

在城市选择上，远洋聚焦一二线城市；在项目选择上，远洋倾向于小众地块，高效资源的获取。

2009年，远洋进驻青岛，以19500元/㎡的价格竞得市南工人疗养院地块，刷新了青岛土地成交单价记录，成为青岛的“地王”。随后，远洋地产打造出远洋风景、远洋万和四季、远洋万和公馆等多个中高端项目。2021年，远洋入驻蓝谷，摘得安远地块，立志将蓝谷打造成下一个浮山后。

因此我们看到，为了在一定程度上分担风险，抑或是为了开疆拓土，房企抱团现象增多，尤其是很多中小房企，都在寻求与大型房企、国企或央企合作的机会，合作开发项目占比增加。

据统计，在今年一批次土地拍卖中，仅在广州、重庆、杭州、长春、无锡、北京、沈阳七城中，联合体竞得了31宗地块，涉及金额共计881.06亿元。

可以预见的是，随着地产行业分化进一步加剧，联合拿地很有可能将会成为中小房企的“诺亚方舟”，企业的合作能力将成为生存与发展的基础。

龙头房企深耕主城区，建设城市新中心

在第三轮土地拍卖中，许多房企选择继续深耕主城区。其中，中信泰富以25.36亿元包揽市北欢乐滨海城7宗地。

一直以来，寻找大体量又在主城区有足够影响力的项目，是中信泰富喜欢和擅长运营的风格。对于渴望“与城市共生”的中信泰富来说，主城区的优质地段才是它更为向往的地块。

此前，中信泰富已经在青岛西海岸落地了中信泰富琅琊郡项目，但这一区域主打旅游和康养产业，在定位上更偏向于改善需求，在消费层次和城区聚集效应上，也无法达到中信泰富商业与住宅配合的规模需求。

欢乐海滨城作为市北区重点规划的区域，未来也规划为青岛主城区西部以商务办公、休闲旅游、商业、居住为主导功能的多元化生态新城，交通上也有地铁与连接胶州湾的高速。

然而，从目前欢乐海滨城正在建设的项目来看，还是以本土国资企业为主，如青岛城投。所以如何通过此次7宗商住用地更好地融入青岛城市建设，是中信泰富需要做的。

此外，在三轮拍卖中，本土房企青啤的表现也很惹眼。此前，青啤地产曾参与过青岛浮山新区的建设，其房地产开发项目一度成为青啤集团的主要业务和盈利来源。后来青啤在青岛开发过颐山源墅、TAHA时区等多个项目。

此番青啤拿地的项目位于浮山后，规划建设市北啤酒小镇，这是青啤在浮山后的最后一块货场用地，后续项目建设运营值得期待。