青岛发文，12大片区未来五年这样变！

青岛城市发展的重心，正重新回归主城区。

12月14日，青岛市自然资源和规划局官网发布《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》（以下简称《规划》）。《规划》列出了12个“十四五”时期城市更新和低效片区再开发重点项目，其中8个位于市内四区，占比达三分之二。

透过今年前三季度青岛十区市成绩单可以看到，主城区发展正持续回暖。但寸土寸金的主城区也会受到缺地的制约，如何实现每一寸土地利用价值最大化，将是破解主城区发展困局关键所在。

凰探第894期

撰文/庄建成

审校/张慧

“各类自然资源供需矛盾现象突出，存量资源盘活与增量空间优化水平有待提高；土地资源日益紧张，新增建设用地总量管控模式滞后。”

12月14日，青岛市自然资源和规划局官网发布的《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》，直接点明了青岛“十四五”时期的突出问题。

事实上，青岛面临的这个形势，正是城镇化发展到一定程度后，每座城市必然会出现的一个通病。

随着城市群、都市圈加速发展，中心城区作为一城核心，势必会面临着城市功能的升级，需要合理控制规模，优化开发格局，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。

相较新城区，寸土寸金的主城区，可挖掘的增量资源并不太多，但主城区作为一座城市中率先发展的区域，存量资源就是其最大的发展潜力。

对于一座有自己理想与抱负的城市而言，盘活存量资源，为城市发展带来的影响，并不亚于开发新城区。

近年来，“大青岛”一词在各个场合被频繁提到，打造“大青岛”城市格局固然能增强青岛的辐射力与影响力，但同样也令青岛倍感焦虑。

这种焦虑最直观的体现，就是主城区的经济总量持续被周边区市压制。今年前三季度，经济总量排名前三位的区市，分别是西海岸新区、即墨区以及胶州市，皆非传统意义上的市内四区。

再往前看，2020年青岛十区市经济发展数据显示，市内四区除崂山区外，增速均低于全市平均水平。

有问题就得解决，而且要对症下药地根治。

主城区的土地资源寸土寸金，在市区开始大规模的“腾笼换鸟”后，因为疏于对部分企业搬离的地块的及时利用，导致宝贵的土地资源就此闲置，无法填补企业搬迁造成的经济空白，这就是困扰主城区发展的症结所在。

正因如此，《规划》提到，将推动城市更新和低效用地再开发，并列出12个片区：历史城区、邮轮港区、市北区老四方工业区、李沧区北客站及周边区域、李沧区世博园及周边区域、楼山区域、城阳区白沙河北岸区域、青岛轨道交通产业示范区及周边区域、青岛西海岸新区王台老工业区、青岛前湾保税港区及周边区域、崂山区株洲路两侧区域以及崂山区张村河两岸区域。

值得关注的是，12个片区中，除城阳区白沙河北岸区域、青岛轨道交通产业示范区及周边区域、青岛西海岸新区王台老工业区以及青岛前湾保税港区及周边区域外，其他8个片区均位于主城四区。

这一规划的出台，释放出了十分明显的信号：青岛城市发展的重心，将重新回归主城区。

具体来看涉及主城区的8个片区可以发现，均是对区域内已有资源进行优化升级，发展思路颇为务实。

如历史城区的定位，就是要以持续推进历史街区保护更新为重点，重塑产业与空间关系，重聚历史城区人气，打造知名特色步行街区和现代化国际大都市“文化客厅”。

老城区在历史发展的洪流中不可避免地要经历迭代更新，这既是城市发展的客观规律使然，同样也是城市提升综合实力的内在需要。

对青岛而言，历史城区不仅记载了青岛的历史，更承载了青岛申报世界文化遗产的重任。

2019年1月，青岛市正式启动申报世界文化遗产工作。青岛申遗最大的资本，便是28平方公里历史城区、13片历史文化街区，以及老城区中星罗棋布的各级文物保护单位、名人故居等。

申报世界文化遗产，老城区宝贵的历史文化资源是一部分，但更重要的，还是要为老城区导入人气与新业态，这也是青岛推进城市更新的关键所在。

从这一角度来看，《规划》一方面显示出了青岛对老城复兴的关注；另一方面也释放出了青岛将持续推进申遗工作的信号。

如果说历史城区是青岛进行城市更新的代表，那么楼山区域则代表了青岛对于存量资源的盘活。

根据《规划》，楼山区域作为青岛胶州湾老城区有机更新示范带重点实施片区，将打造成为科技创新与现代生产服务高度融合，创新创意创业要素汇聚，生态优美、活力时尚、服务共享、高效集约、职住平衡的滨海科技创新城。

对于楼山区域的规划发展，青岛早前就已有所布局（猜您想看：规划30.3平方公里！青岛胶州湾东岸要建新城！）。

确实，楼山片区的转型，浓缩着青岛老工业区的昨与今、危与机，对于环胶州湾全域联动发展将产生重要的意义。

单就李沧区来说，当下正处于新旧动能转换的关键时期，楼山区域向科创新区转型，将与院士港形成更好的呼应与联动，有助于李沧实现“打造全市新旧动能转换示范区”的目标。

而规划定位为“结合邮轮旅游和服务功能，植入餐饮、娱乐、购物、酒店等配套业态，建设年轻人集聚的时尚活力港湾，打造国际航运贸易金融创新港”的邮轮港区，则成为让市北区实现宜居宜业目标的最好写照。

此外，涉及崂山区的株洲路两侧区域，规划定位为“崂山创谷”，将对标深圳南山产业园区，聚焦创新引领，全面推动产业升级，重点发展高新产业、科技创新、科教智慧、金融服务四大功能，打造辐射东北亚的国际创新走廊、产业升级与城市更新示范区。

其重点发展高新以及金融等产业，均与崂山区主导产业密切关联，这意味着株洲路片区不仅将实现闲置资源盘活，更有望形成产业聚集高地，为崂山区实现高质量发展注入强劲动能。

事实上，从今年前三季度十个区市的经济运行情况来看，虽然主城区经济总量被新城区压制，但崂山区、李沧区以及市北区增速均高于或与全市平均水平相当，市南区虽然增速较低，但至少没有垫底。

市内四区取得如此成就，已是多年未见。这显然是主城区逐渐走出产业腾笼换鸟阵痛期，发展持续回暖的一个积极信号。

既然主城区发展已经先起了势，如何延续这个势头，十分关键。《规划》的出台，势必将为激活老城区、盘活闲置土地资源带来更加强力的推进。

再从全市的角度来看，对于正着力构建“大青岛”格局的青岛而言，主城区如同“心脏”。只有主城区发展好了，“大青岛”的城市格局才能真正撑起来。

还是那句话：欲发外力，先修内功。

凤凰网青岛综合

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