房价持续“走低”的青岛楼市，有哪些新变化？

近日，国家统计局发布2021年11月份70个大中城市商品房住宅销售价格变动情况统计数据。根据数据显示，全国70个城市中，11月份房价出现环比下跌的城市数量达59个，这是2015年3月份以来房价下跌城市数量最多的一次。

具体来看，2021年11月份青岛新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二手房价格环比持续走低，降幅呈扩大态势。其中，新房价格从去年12月“止跌反涨”后，已经连续上涨了9个月，在今年9月份迎来下跌。二手房价格连续上涨7个月后，在2021年9月份开始下跌。

青岛新房、二手房价格“微降”

2021年11月，青岛新建商品住宅销售价格与10月相比继续下跌，环比降幅为0.3%，同比来看依旧是上涨的，11月的同比涨幅为4.7%。其中，价格表现最为坚挺的依旧是大户型产品。

数据显示，2021年11月，青岛90㎡及以下的新房售价环比下降0.2%，同比价格上涨4.6%；90－144㎡户型新房价格环比下降了0.3%，同比上涨4.5%；而144㎡以上的大户型新房价格环比虽然也下降了0.4%，但同比涨幅为5.3%。

值得一提的是，144㎡以上的大户型依旧是价格最坚挺的产品。

二手房方面，11月青岛二手房价格走势继续“走低”。最新数据显示，11月青岛二手房销售价格环比下降了0.4%，同比涨幅为1.4%，且跌幅也较10月还有所扩大。值得一提的是，这已经是二手房市场继“金九银十”之后，房价连续三个月出现下降。

具体来看，目前二手房市场90㎡-144㎡的户型降价最为明显。其中，90㎡以下小户型二手房价格环比10月下降了0.4%，同比涨幅为2.0%；90㎡至144㎡户型二手房价格环比下降了0.6%，同比上涨了0.5%；144㎡及以上户型二手房价格与10月环比持平，同比涨幅为1.9%。

成交量持续走低引发价格下降

数据显示，11月市北区住宅成交均价26799元/㎡，崂山区住宅成交均价43429元/㎡，李沧区住宅成交均价24223元/㎡，价格波动不大。不难看出，市北、崂山、李沧等主城区楼盘的价格相对坚挺。

从主城区楼盘来看，崂山区大云谷金茂府均价33000元/㎡，青岛印象品均价41000元/㎡，市北新盘绿城和锦玉园均价31500元/㎡；李沧中梁首府均价25500元/㎡、楼山春晓均价为19000元/㎡。总体来说，主城区的楼盘价格一直处于维稳状态。

相对而言，胶州、老胶南片区和即墨部分区域的一些楼盘，价格明显松动。

今年下半年，近郊一些区域的新房成交量已经开始下滑，成交量的下降引发了价格上的“调整”。最具代表性的区域是胶州，新房成交均价已经从年初的万元以上，下降到均价9600元/㎡。

临近年底，许多开发商为冲业绩，加大在售项目的促销力度。有些楼盘打出特价房、首付分期、精装改毛坯等优惠措施，也有项目直接降价，较之前销售均价直接下降每平米千元以上。

业内人士表示，这或许是受房地产市场整体行情的影响。

一方面，政策形势持续收紧。去年四季度以来，中央将房企、银行、土地都纳入了监管范围，房企资金周转设槛，银行放贷周期延长甚至停贷、土地拿地成本从严从紧，政策形势直接影响了市场走势。

另一方面，购房者观望态度明显。在政策加码，经济形势下行的情况下，购房者“买涨不买跌”的心理愈加强烈，持续观望的态度导致下半年楼市成交量一直处于不温不火的状态。

业内人士还表示，近年来，大户型一直是青岛楼市的主力户型，而相对于刚需客来说，改善人群的买房需求并不强烈。加之受到贷款收紧等政策问题，导致部分购房者以房换房的难度，这些都是楼市成交量下降的原因。

“房住不炒”仍是明年楼市的首要重心

近几年来，房地产市场的整体走势保持平稳。无论是“房住不炒”还是“长效机制”，都是楼市政策的大前提，并为促进房地产市场平稳健康发展发挥着“润物细无声”的作用。

在2021年的中央经济工作会议中，“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”再度被放在住房工作的首要位置。

其次是积极的财政政策。12月6日，中共中央政治局召开会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

随后是推行稳健的货币政策。开年以来，央行已多次进行定向降准，包括实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点。

同时，要适当调整市场管理手段和松紧度。全国房地产市场在坚持“房住不炒”定位不变的大前提下，因城施策更加灵活，从供给侧和需求侧优化房地产相关政策，如延迟缴纳土地出让金、降低预售条件、预售资金监管等。

无论财政、货币、市场管理还是审批权限的政策改革，其主要目的在于有效引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕，既减轻了房企的压力，也提振了市场信心，对购房者也是利好。同时这些政策的出台也给予了青岛革新楼市政策以方向上的指导。

那么，如何维系房住不炒和购房者居住需求之间的平衡，成为城市住建部门所面对的课题。

业内人士表示，部分政策出发点是从刺激住房消费的角度进行的，但是如果在意见征求或试行中依然遇到各类过激的反应，包括市场讨论增加、部分房企违规涨价等，那么既有的政策依然会被禁止或叫停。

同时，作为国民经济的重要支柱产业以及城市建设的重要举措，城市还在进行扩建改造和升级，房地产市场应该营造出宽松的市场氛围，让企业自由竞争。

不管怎样，青岛楼市确实出现了重要的转折点，成交量的下降已经引起了房价的下降。在这种趋势下，岁末年初之时，是否还属于买方市场？仍是个疑问。