青岛众磊房地产陷借款合同纠纷,鑫都合苑15套房源法拍
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青岛众磊房地产陷借款合同纠纷,鑫都合苑15套房源法拍

近日,位于胶州市鑫都合苑项目的15套房源走上法拍平台,但因无人出价而流拍。据了解,鑫都合苑的开发商是青岛众磊房地产开发有限公司,此次被法拍的15套房源,是因其开发商与一宗借款合同纠纷案有关。

值得一提的是,2017年鑫都合苑取得预售资格证,但一直未开盘。2018年8月,该项目才开始在网上有销售动态。由于当时青岛楼市正处于旺季,开发商又打出“准现房”的招牌,项目受到购房者的广泛关注。短短一年的时间,该项目房源就已基本售罄。

编辑/十一月

审校/冯亚楠

项目资金链断裂,延期两年半交房

据鑫都合苑业主王先生介绍,他是在2019年上半年买的房子,由于买房时房屋还处于抵押状态,所以王先生只签了房屋认购书,并没有签订正规的商品房销售合同。

当时,开发商承诺,2019年上半年项目就能实现交付。但半年过去了,开发商既没有办理好房屋的解押手续,也没有按照承诺签订合同。

经胶州市房产服务中心、李哥庄镇政府等多方落实,开发商因资金链断裂,项目已经停工。王先生找到开发商要求退房退款,但没有成功。

图片来源:胶州政务网

而和王先生有类似遭遇的业主不在少数,据了解,鑫都合苑建设初期、未办理预售证之前,青岛众磊房地产的合伙人及施工单位私下以借款形式与21人签定了购房协议,并收取了定金。但之后众磊房地产对该协议不予认可。其中10人已通过法院起诉解决。另外11人中,2人已退定金,其余9人坚持要房。

经协调,2016年1月,众磊房地产与该9人达成协议,同意按前期签定的协议执行,在取得商品房预售许可后,与该9户签订购房合同。但2017年取得商品房预售许可后,众磊房地产又违约将这9套房屋中的4套楼房出售给他人并网签备案。

为保障已交房款业主合法权益,胶州市房产服务中心关闭了该项目网签系统,并要求众磊房地产停止一切销售行为,待问题解决后再恢复网签。

期间,李哥庄镇政府多次召集众磊房地产和业主进行协商,开发商以鑫都合苑小区房源不足为由,提出按照购房协议双倍退款的解决方案,但该9人坚持要房。因双方分歧较大,未达成一致。

对此,李哥庄镇政府曾介入,协助开发商融资后复工,并接手小区施工收尾工作。2021年10月,鑫都合苑在延期两年半后,才正式交付。

15套房源遭流拍,起拍总价超千万元

据企查查了解到,鑫都合苑项目的开发商众磊房地产已成为失信被执行人,涉及的司法案件达60个,其中一宗借款合同纠纷案件执行的案件已于2021年在哈尔滨市中级人民法院恢复执行,执行标的为1660万元。

图片来源:企查查

随后,鑫都合苑项目15套房源均已被法院查封,起拍总价共计1305.63万元,分布于1、3、5、6、7、8号楼,均为毛坯房,建筑面积最小的房源为86.52㎡,最大的房源为181.56㎡,起拍价在552.66万-110.50万元/套,报名保证金均设置为10万元/套,增价幅度均设置为3000元。

图片来源:京东法拍平台

目前,这15套房源分别挂在法拍平台上,有意者可单独购买。截至2月15日上午10时,平台显示,15套房源均因无人出价而流拍。据青岛网上房地产查询发现,这15套房源目前均为“可售”状态,但已被“限制”。

青岛法拍房成交量增长明显

近年来,青岛房地产市场逐渐降温,而法拍房市场有所升温。据京东拍卖司法数据显示,截止到2021年9月份,青岛已经拍卖出住宅用房共计925套,其中标的从几十万民房到千万豪宅竞拍成功。青岛法院积极推广司法网拍,加大法拍房腾退执行力度,也是法拍房购买数量增长的重要原因。

2021年8月1日开始至11月30日结束,青岛两级法院用四个月的时间对涉房地产案件过户和司法拍卖房屋腾退展开专项清理,实现清零。

根据司法拍卖服务商来拍法服的统计,法拍房的来源中30%是因为房主出现民间借贷纠纷,如企业经营、创业投资、民间资金拆借等;30%涉及赌博;还有40%是因为债务担保,比如帮助较好的亲戚朋友进行银行贷款时的担保。

企业因现金流问题产生的债务纠纷也是法拍房数量增加的主要原因。2020年,我国依然坚持金融去杠杆,并且经济环境影响到一些企业的资金周转。企业在贷款时多拿房产作为抵押,如果还不起贷款,法院只能将房子强制拍卖。

此外,近年来法院积极推广司法网拍的力度以及人们诉讼观念的增强等,也是法拍房数量增长的重要原因。业内人士表示,未来法拍房的数量可能增长得更快,毕竟现在很多银行和不良资产公司都在加强不良资产的处置,法院也在加快对不良资产处置的执行速度。

据介绍,法拍房中很少一部分是由于个人断供引起,而断供原因产生的法拍房大多数是采用高杠杆、高房价接盘的炒房客,几乎没有刚需断供。即使假设有刚需预感到还不上房贷了,也会自行提前卖房。那些等到银行开始走法律流程的法拍房债权人,基本都是债务繁多且较为复杂导致房产被拍卖。

值得注意的是,如今法拍房越来越受青睐,给广大购房者提供了更多的选择。但是,大家在追求“物美价廉”的法拍房时,要了解清楚土地的出让性质,产权年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。总之,法拍房是可以购买的,但是购买前要注意各项风险,尽量找专业法辅机构进行购买,在不确定是否靠谱前,不要入手。

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