易主？未来城万科广场落户青岛主城区

站位国际消费中心城市，青岛的商业发展几经迭变，从早期中山路商圈的一枝独秀，到台东商圈、香港路东部商圈、新都心商圈、崂山商圈相继崛起，西海岸新区商圈也逐渐形成规模，与东部城区、北部城区的商圈鼎足而立，形成了“一城多中心”的发展格局。

在几十年的发展过程中，青岛历经几轮大的区划调整，大青岛格局跃然而出。

日前，有消息指出，未来城万科广场将落户青岛，此前地图上标识的印象城或已确定改为“万科广场”。

齐鲁商业评论第191期

撰文/骆佳琪

审校/于莹

未来城万科商业综合体或落户青岛

青岛市北区龙湖春江郦城、万科未来城这两个项目自诞生之日起，小区住户就对大型商业综合体抱有极大的期待。

2021年，一张“青岛印象城筹备中心”的图片引起了热议。 这或许也预示着，这个当年被称为可以媲美新都心凯德广场的大型商业综合体项目，即将落地。

日前，根据地图APP的消息显示，未来城万科广场将落户青岛，此前标识的印象城已换成了“万科广场”。

据了解，该项目靠近交通主干道四流南路，贯穿南北。从位置上看，未来城万科广场修在了地铁1号线上，毫无疑问是会沿着1号线左右逢源，上下引流。周边临近2个公交站点，14条公交线路，可快速通达主城区及其他区域，给人们的出行增加了更多的便捷选择。

据招商文件显示， 该项目为2022年青岛主城区开业购物中心唯一超12万㎡体量项目，将辐射约66.4万常驻成熟消费群，未来导入约6.8万社区人口。

未来城万科广场由世界500强万科操盘。综合来看，这确实给周边2公里内的市民带来了一个不错的休闲娱乐好去处。

据市北区政府相关部门透露：经落实，万科未来城商业综合体，目前已进入主体施工阶段，预计2022年10月投入运营，项目名称待定。

商业综合体带来的青岛商业变局

现代城市发展呈现多中心的城市格局，离不开大型商业中心的强力支撑。商业是一个城市真正走向繁荣与价值高地，是点亮城市夜空的核心按钮。

近年来，很多住宅项目都直接跟商业综合体捆绑起来。

商业综合体作为城市生活性服务业配置的重点，随经济发展和居民消费水平提升，商业综合体逐渐由商业中心向生活方式中心转型、由以零售为核心向以文化休闲消费为核心转型、由方便消费向沉浸式消费体验转型。

对商业而言，能否吸引人流量、保证人流量是实现价值最大化的重要因素。

因此，现阶段“地铁站、商业、城、人一体化”为商业综合体发展的主流模式，整体开发以“人的需求”为驱动，在满足轨道交通、公共服务、物质消费的基础上，融入对人群行为的日常关照。

随着青岛城市建设发展，城市框架的不断外扩，商圈也随之发生变化，在传统商圈缩小乃至消失之际，新的商圈便应运而生。

如今，随着各大商业综合体的落地启用。青岛的商圈也由一枝独秀的局面，走向百花齐放的新格局。

万科广场：外来的和尚能念好经吗？

回想几年之前，新都心还不叫新都心，还是一片亟待改造的老城区，处于城市边缘地带，诚可谓百废待兴。2009年，万科地产首次提出“青岛新都心”的概念，促成了后来“新都心”所有故事的开端。

在2009年以前，市北区这一片由长沙路、清江路、南昌路、黑龙江路围合而成的片区，还是一个未经改造的旧村和旧货市场。旧村改造启动后，新都心片区成为高端住宅、商务办公、商业街区林立的新城区。

以万科为代表的众多实力开发商的深耕，让市民青睐于在此地安家置业，再加上地铁的拉动，让新都心商圈在短短的几年内迅速崛起。

从2009年到2022年，新都心实现华丽蝶变。这里居住、商业氛围浓厚，万科生活广场、凯德Mall等大型商业围合，万科中心等写字楼林立，地铁3号线穿城而过……到处散发着现代化大都市的气息。

随着新都心片区的商业综合体越建越多，也有部分网友认为同样在新都心商圈，比起万科生活广场，凯德的人气反而更好一些。万科生活广场距离凯德不到三百米，但商户数量、人员流量都远不及凯德，同时万科生活广场整体环境特别清静，看不出有丝毫商业氛围。

网友认为万科生活广场错层别致，以至于消费者在逛街时，就像进入迷宫，找不到想要的位置。特别是刮着大风的冬天以及三十多度高温的夏天，万科生活广场开放式通道的设计，加上商户也多为户外，很难让人有来逛街的欲望。不少网友觉得这样的设计做得缺乏人情味，冷冰冰。

坐落于福州路万科中心的青岛新都心万科生活广场，在建设初期，万科将生活广场定位为街区式商业街，想要打造成青岛的“太古里”。北方很多的城市开发商开发商业街区时效仿、照搬南方城市中认为不错的商业街的方式，但投入运营后均无法摆脱惨淡的结局。

青岛每年至少有5个月的低温或寒冷期，夏季3个月炎热期，掐指一算365天没剩几天适合在室外逛街。天气温差造成北方城市的开放式街区商业难做。

所以开发商业街区借鉴成功项目的成功经验是可取的，但如何将成功的商业运作经验与要开发的项目进行较好的融汇融合、因地制宜的打造自己专属的商业项目才是应该深入考虑的问题。只是盲目进行复制、仿照显然无法取得大的成功。

尤其是在青岛市党代会报告中，明确了建设国际消费中心城市的目标。这意味着，未来青岛的商业竞争形势，将会更加激烈。对于万科而言，竞争压力也只会有增无减。