破解十余年难题！为何青岛“最大城中村”非拆不可？

青岛城市更新又破局一个标志性工程。5月22日，青岛市重点市政设施暨张村河片区重点项目集中开工活动在崂山区举行，跨海大桥连接线二期工程等14个重点项目集中开工建设。

张村河片区，被称为青岛“最大的城中村”，共包括12个社区。自跨海大桥建设起，因涉及到二期接线，拆迁改造已经喊了10多年。由于地处黄金区域，张村河片区的拆迁改造始终备受关注。多年来，市民和网友通过各种途径询问改造进展，得到的多为类似“适时启动”的模糊答复。直到4月份，崂山公布了刘家下庄、李家下庄拆迁安置细则。

根据公布的拆迁补偿方案，该区域货币补偿标准为26000元／㎡。此消息迅速得到各方关注。因为这意味着张村河两岸改造取得了实质性进展，进入了正式实施阶段。根据崂山公布的消息，已启动张村河南、刘家下庄、李家下庄、孙家下庄四个社区的安置区建设。整个张村河片区，3年内分批启动拆迁。从建设跨海大桥二期接线时的拆不动，到今天正式动工。青岛破解了一道存在了10多年的难题，同时也留下了诸多可以思考的问题。

城市心观察第753期

本文转载自：青小岛（ID:QingXDao）

撰文/青山子

“最大城中村”已经到了非拆不可的时候。

青岛人口超过千万，但这些年基础设施的建设没有跟上人口与城市膨胀的速度，影响到了人口、物资等要素流动。这也是青岛坚定推进城市更新行动的最大动因。

以交通为例，时至今日城区没有一条闭环的快速通道。

这其中，因拆迁改造迟迟无法落地的跨海大桥接线二期就是规划中的重要一环。

该项目落地后，城阳、李沧、市北、崂山等将实现“快速”链接。

从去年开始，青岛决策层面在城市更新上，显示出了极大的决心。

在张村河片区改造之前，依法强力推动了辽阳路快速路工程便是例子。

作为青岛市中心城区“六横九纵”快速路网的第二“横”，该工程前期引起沿途一些小区业主的关切，并通过多种途径提出诉求，甚至在楼上打出横幅。

但是，青岛最终让工程顺利开工。去年，12月17日，辽阳路快速路（福州路-海尔路段）工程方案批前公示。今年3月，进入全面施工阶段。

之前，青小岛曾在一篇分析文章中写道：随着大规模城市更新的推进，公众利益与个人利益的冲突往往不可避免，如何平衡两者，将考验政府的智慧。

城市不能持续“摊大饼”，发展到一定阶段后对“内功”会提出更高需求。此时，可能会出现一些矛盾点，但城市不能老是回避。否则，久而久之，就成为城市的明显短板，或者缺陷。

“最大城中村”之所以停滞多年后重启，与城市更新的政策风口密切相关。

去年以来，城市更新成为整座城市的主攻方向之一，被提升至关乎城市品质以及竞争力的高度。

头顶“最大城中村”的张村河片区自然而然出现在青岛多个重磅文件之中。

2021年底发布的《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》提到10个低效片区，张村河片区赫然在列。

今年青岛市《政府工作报告》提出，推进闫家山、张村河片区等29个城中村改造。

29个城中村，张村河片区是被点名的两个之一。从中可以窥视该片区被重视的程度。

类似这种密集地被提及，还有一层意思，那就是通过公开的方式“施压”相关部门和区市，推动问题之解决。

张村河片区拆迁改造真正出现转机，可追溯至去年底，而关键词则是“钱”。

据观海新闻2021年12月29日报道，近日，青岛全球财富中心开发建设有限公司（以下简称：财富公司）的全资子公司——青岛财堃城市建设发展有限公司的30亿元城市更新项目贷款通过国家开发银行青岛分行审批，并于当天完成首笔5亿元贷款发放工作。

作为崂山区首单城市更新项目贷款和青岛市城市更新单笔金额最大的项目贷款，该笔贷款将为加快张村河片区城市更新进程。

前期拆迁改造所需资金的问题，就此解决。

这条新闻本身还传递出不少信息，比如前期拆迁难，是不是资金问题始终没有解决？

爱企查的资料显示，青岛全球财富中心开发建设有限公司为崂山全资国企，出资人为崂山区财政局，认缴金额45亿多元。

而30亿贷款之所以顺利获批，崂山雄厚的财力基础应该为其信誉加分不少。换句话说，崂山有财力支撑。

2021年，崂山一般公共预算收入约200亿，是青岛最“富裕”的区。为其放款，银行心里有底。

在当下经济形势下，借用市场力量前期投入资金进行拆迁改造，是比较难的。政府通过旗下公司平台运作，也是一种路径。后期，完全可以再引入企业资源，想法收回改造成本。

但是，如此运作对一些财政较为困难的区市是否适用，是值得商榷的。毕竟，所有的投资都有风险，贷出来的钱，迟早要还的。

张村河拆迁改造，是一笔大账，社会效益和经济效益都不小。

社会效益自不必说，大桥接线二期工程会提升城市品质。若是从区市角度“算小账”，崂山应该不亏。

如今金融等产业云集崂山寸土寸金的崂山前海，已经没有多少可用之地，无论是产业还是人才急需向北“外溢”，而张村河片区是最合适之地。正因为如此，崂山提出了“战略北进”。

2022年4月26日，崂山区委副书记、区长杨克敏做客“民生在线”时表示，张村河区域规划定位为“水脉智城”，对标上海杨浦滨江、深圳商务总部园区等，将打造成为生态环境优美、设施配套完善、宜居宜商宜业、富有24小时活力的高端综合型社区。

前两天，崂山发布人才新政时提到，在张村河片区的中心地带打造集居住、工作、休闲、消费等功能于一体的国际人才核心聚集区。

上述定位与2018年时略有不同，根据崂山区政府组织编制的《崂山区金家岭金融新区服务区控制性详细规划》，张村河两岸规划定位为崂山创谷、水脉智城，重点发展高新产业、科技创新、金融服务、科教智慧等功能。

新的定位，在产业基础上，突出了居住功能。

以崂山现在的势头，这一片区带来的受益应该比较可观，相比前期的投入，即使是硬投入，有负债，其后续的长远收益也能抵消。因为它不仅定位明确，还有可导入的产业。最起码，可以成为金家岭金融区的“后花园”，这是一种良性的城市成长。

所以，虽然“最大城中村”破局了，但其模式与做法，可能很难复制。

本文转载自公众号：青小岛（ID:QingXDao）