青岛楼市放松限购！会有效果吗？

在前一天的传闻与辟谣声过后，青岛楼市的靴子终于落地。

9月15日，青岛市住房和城乡建设局官方微信推送了一则《我市动态完善房地产政策》的消息，明确对现行房地产相关政策进行适度调整优化。

其中提到继续实行限购政策的区域为市南区、市北区（原四方区域除外），并明确对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。

也就是说，原属于限购区域的李沧区、崂山区以及四方区域，将全面取消限购政策。

眼下正值经济发展关键时刻，青岛此次大幅放开传统主城区的限购区域，不仅是城市发展重心回归主城区的趋势使然，也有着指向经济的更深层次考量。

事实上，这并不是青岛今年第一次放开限购。

6月3日凌晨，黄岛、城阳以及高新区陆续发布了“全面取消住房限购政策”的消息。 彼时这一消息的释放，对 青岛当月楼市带来了立竿见影的刺激效果。

根据青岛锐理数据统计，6月青岛新房供应12527套、约163.95万㎡；销售套数29214套、约354.37万㎡，环比猛涨135%和148.7%，销售金额503.72亿，环比上涨168.8%。

然而6月的火热趋势并未得以延续，7月当月青岛新房签约9103套、约112.59万㎡，总金额约164.29亿元，同比分别下滑30.4%、25.7%和29.5%，环比更是呈现断崖式下滑，分别下滑71.9%、71.5%和71%。

8月，青岛新房签约8396套、约99.65万㎡，总金额约152.93亿元，同比分别下滑35.0%、29.6%和29.6%；环比持续下滑，面积下滑12.7%，金额下滑8.3%。

相较于6月份的房地产政策调整，此次取消住房限购政策的区域进一步放开，包括 李沧区、崂山区以及市北区的原四方区域，均属于传统主城四区 。

此次政策调整后，青岛全市继续实行限购政策的区域仅剩市南区以及市北区（原四方区域除外）。

颇为巧合的是，在新政发布的同一天上午，青岛也开始了今年第三次集中土拍。

其中，位于四方区域的抚顺路南侧地块、长沙路地块，位于李沧区的北方汽车交易市场地块、老鸦岭水库西地块以及世博园板块4宗地均顺利出让。

作为青岛主城区中去化周期较短以及土地供应量较多的两个区市，李沧区以及市北区的四方区域在放开限购后，有望进一步刺激楼市需求增长。

再看主城核心区定位，医疗、教育、商业等配套资源，还是其他区市所无法比拟的。

但同样也要看到，参与此次土拍的上述地块中，除老鸦岭水库西地块以及世博园板块4宗地外，其余均被平台公司竞得。

从长远来看，这并不是一个理想的发展趋势。毕竟在地产低迷期，平台公司起到的也仅仅只是托底作用。

而通过放开限购，刺激楼市增长，进而让专业的房地产商增强对相关区域的市场信心，吸引更多优质房地产商参与到土拍中，对相关区域的后续发展也将带来利好。

值得一提的是，此次取消限购的李沧区、崂山区以及四方区域，同样也是青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动的重点区域。

如果此次取消限购可以达到预期效果，不仅可以为这些区域导入更多的人气，提升区域发展活力；还可借政策调整释放的利好，引入更多优质的城市更新运营商，从而为城市更新建设工作形成助力。

以此次放开限购的崂山区为例，城区内的“青岛最大城中村”张村河片区改造更新工作，如今正在有条不紊地向前推进。

图片来源：崂山融媒

而崂山区也明确要以张村河、株洲路和滨海大道为发展轴带，以青岛国际创新园为中心，全力整合各类资源，建设集产业发展、商务办公、宜居生活和科创服务于一体的现代化国际人才社区。

未来，这一区域将形成一个规模比较庞大的居住社区，这其中除了城中村改造的回迁户外，也会产生其他居住或投资需求。通过放开限购政策，便可为区域产业发展，集聚更多优质人才。

再从全国范围来看，青岛也不是近期唯一一个大幅放开限购的城市。

同日，济南发布持续优化房地产政策措施，明确继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，自9月16日起实施。

前一日，苏州六区（相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区）对外地人购买首套房政策也进行了优化，不再需要出示社保证明或个税证明。

上述新一线以及二线城市的轮番出招，有同一个大前提：9月8日召开的国务院专题会议提出，支持刚性和改善性住房需求，因城施策运用政策工具箱中多项工具。

“因城施策” 意味着， 地方在 支持刚性和改善性住房需求方面，将拥有更大的自主权。同样也意味着，在稳经济大盘的过程中，房地产将扮演更加重要的角色。

作为经济大省的龙头城市，青岛此番再度放开限购，是在特殊时期稳经济大盘的特殊之举，也是为全省、全国经济多做贡献的一次探索。

再回到青岛本身。此番放开限购，也有在稳经济增长基础上，实现城市发展更大目标的考量。

今年前7个月，青岛固定资产投资同比增长仅有0.1%，固投表现持续承压，且房地产开发投资下降6.8%。

虽说对工业立市的青岛而言，固投中更应该看重制造业投资的增长水平，但房地产开发投资同样也是青岛不愿意舍弃的。

再进一步说，房地产投资还能带来财政收入。今年以来，受企业留抵退税影响，青岛财政收入受到不小的冲击，而土地收入同样也是财政收入的重要来源之一，稳住财源，青岛才有更进一步的可能。

当然，也要注重新政带来趋势的可持续性，毕竟3个月前的新政，目前来看，只在当月起到了一定的效果。如果政策效应不可延续，仍需要及时再进行调整优化。