青岛楼市“松绑”后，为何部分政策又撤回了？

近期，青岛市住房和城乡建设局微信公众号发文称，对现行房地产相关政策进行适度调整优化：一、继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策。二、继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。

但上述文章在发布当天又被修改，删除了“二手住房不再限购”的表述。这也意味着青岛二手房不限购政策“一日游”。

虽然二手房新政被“撤回”，但除此之外，新政其他内容并未变化。此前青岛市限购区域范围为市南区、市北区、李沧区、崂山区（除王哥庄街道以外区域），新政调整为“市南区、市北区（原四方区域除外）”，限购区域范围进一步缩小。

同时，非青岛户籍居民购房条件进一步放宽，由“非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明”调整为“居住满半年”。

置地有声第455期

编辑/徐怡婷

审校/冯亚楠

“松绑”与紧急撤回背后

为何大幅度“松绑”楼市限购？为何又在出台相关政策之后紧急撤回？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类调整说明政策放松过程中，各地担心出现炒房等市场乱象。

国家统计局网站9月16日公布的数据显示，8月份，全国70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数有所增加。

具体而言，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降的城市有49个；二手住宅销售价格同比下降的城市有61个；全国商品房销售面积同比增速为-23.0%。

地产市场的不振，直接传导到土拍市场。今年1～8月份，全国房企土地购置面积同比增速为-49.7%，而土拍市场又直接影响到各个城市地方政府的财政收入。

就青岛而言，其2022年第三批次集中供地于9月16日正式收官。在这次集中供地拍卖中，约85%的地块以底价成交，地块的整体溢价率低至1.14%，较今年的首轮和次轮集中供地均有下降。

从拿地房企来看，成交的30宗地块中，22宗地块背后都有政府平台类公司参与。

平台类公司一般是指由地方政府及其部门、机构等，通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立的，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。

比如青岛城投房地产开发有限公司，以6.90亿元的底价摘得青岛李沧区楼山二支路的一宗地块。青岛城投房地产开发有限公司的实际控制权，由青岛市国资委100%掌握。

此前，青岛市中心热门地块市南区CBD南京路1号，也以底价成交，拿地房企为青岛海诺建融置业有限公司。这家公司是青岛海诺投资发展有限公司的全资子公司，青岛海诺投资发展有限公司则由青岛市市南区财政局100%控股。

在不少业内人士看来，本地城投公司接盘的土地，实际上只能起到兜底作用。

根据中国房产信息集团（CRIC）统计，2021年至2022年集中供地项目的整体开工率为33%，而平台类公司拿地开工率只有16%。

业内人士透露，周转率对于地产行业非常重要，如果拿地太久不开工建设，不能及时回笼资金，下一步不论对平台类公司还是地方财政，都将形成较大压力。

在市场下行趋势下，楼市全面放开限购也被不少城市寄予厚望。有分析指出，不少城市尝试通过放开限购，来缓解楼市下行压力。但另一方面，又担心相关政策的全面“松绑”引发炒房现象回潮。

“市区不放郊区放”

目前市场整体成交量仍旧低迷，原因不完全是限购政策造成的。其最根本问题在于供给端的风险冲击和需求端的预期不振，背后的原因是疫情叠加经济下行导致的收入减缓，以及潜在购房者对未来收入和工作前景不看好。

近年来，各个城市的政策，都力图在“房住不炒”与提振楼市之间寻找平衡点。

那么，该如何既强化“房住不炒”的基本定位，又在一定程度上提振楼市呢？

有业内人士认为，热点城市主城区楼市目前的下行状况，本质上是阶段性的，因为主城区的需求比较集中，新房供应又偏少，回暖只是时间问题。

但城市核心区域全面放开，买多少套都不限制，很可能造成房价短时间出现较大波动，与‘房住不炒’原则背道而驰。而城郊区域供应比较大，需求前景目前看并不乐观，这样的区域通过放开限购，刺激楼市增长，进而让专业的房地产商增强对相关区域的市场信心，吸引更多优质房地产商参与到土拍中，对相关区域的后续发展也将带来利好。

值得一提的是，此次取消限购的李沧区、崂山区以及四方区域，同样也是青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动的重点区域。

如果此次取消限购可以达到预期效果，不仅可以为这些区域导入更多的人气，提升区域发展活力；还可借政策调整释放的利好，引入更多优质的城市更新运营商。

今年前7月，青岛固定资产投资同比增长仅有0.1%，固投表现持续承压，且房地产开发投资下降6.8%。虽说对工业立市的青岛而言，固投中更应该看重制造业投资的增长水平，但房地产开发投资同样也是青岛不愿意舍弃的。今年以来，受企业留抵退税影响，青岛财政收入受到不小的冲击，而土地收入同样也是财政收入的重要来源之一，稳住财源，青岛才有更进一步的可能。

当然，也要注重新政带来趋势的可持续性，毕竟4个月前的新政，目前来看，只在当月起到了一定的效果。如果政策效应不可延续，仍需要及时再进行调整优化。