青岛市发改委拍“板” 新文件出台前叠拼仍是普通住宅

叠拼到底是不是普通住宅？这个问题的答案不仅关乎房屋性质，也关乎叠拼业主的物业费。9月9日，青岛市发展和改革委员会下发了继续执行青发改【2019】257号文的通知。通知明确要求，新文件出台前，叠拼仍然是普通住宅，其物业费将按照政府指导价收取。这一通知，也为青岛各区的叠拼到底是按照普通住宅还是别墅收取物业费拍了板。

叠拼是否为普通住宅争议不断

叠拼别墅究竟算不算普通住宅？这个问题历年来争议不断。据了解，此前许多在青岛购买了叠拼别墅的业主就曾投诉，自己所居住的小区超过政府指导价收取物业费。

例如，青岛越秀君悦府小区的物业，前段时间就被业主投诉，小区叠拼属于普通住宅的认定，但物业却仍然向叠拼业主收取每平米4.3元的高物业费，原因是物业认为叠拼房屋符合别墅要求。

无独有偶，青岛万科青岛小镇叠拼每平方米3.99元的物业费，中欧国际城金茂墅每平方米3.98元的物业费，鲁昊棠琳湾叠拼别墅每平方米4.8元的物业费都曾被业主投诉，原因也都是这一价格超过政府对普通住宅的物业费指导价。

信网查询了解到，根据青岛市普通住宅前期物业服务费指导标准为：带电梯的物业费最高不超过3.02元/平方米/月、不带电梯的物业费最高不超过2.496元/平方米/月。而根据山东省物价局鲁价综发（2018）90号文件规定“普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅”。

按照该文件规定，独栋、双拼、联排已被明确被划分在普通住宅外，但对于这个“等”字的模糊概念，很多业主认为叠拼也应属于普通住宅，应按照普通住宅收取物业费。“毕竟普通住宅与高档住宅物业费差的不是一点半点儿。如按照建筑面积200平方米的叠拼，虽然每平方米每月相差的物业费只有一两块，但一年下来也是笔不菲的费用。”

而根据该文件，西海岸市场监督管理局也曾表态，认为叠拼户型属于应按照普通住宅收取物业服务费，并据此对高出规定收取物业费的物业公司下达责令改正通知书，责令物业将多收取的物业费退还给业主。

但也有部门给出了另一番解读，认为由于法律、法规尚未对“独栋、双拼、联排、叠拼、叠墅”等住宅分类有界定标准，因此要求小区物业降低物业收费标准没有法律依据。

由此可见，叠拼到底是算不算普通住宅，主管部门的意见也不统一。

法院认为普通住宅界定标准及相关规范性文件如何适用尚未明确

主管部门意见不统一，多家物业公司当然也不会按普通住宅标准收取叠拼别墅物业费。面对业主的投诉，有的被主管部门处罚，有的主管部门则认为处罚无据。

同一件事，不同的处罚结果，被处罚的物业单位自然也不甘心。信网查询到，据此星河湾、万科、青特、龙湖等多家物业企业曾将城阳区市场监管局诉至法庭。城阳区法院审理后，判决撤销了城阳区市场监管局的行政行为，理由是“普通住宅界定标准及相关规范性文件如何适用尚未明确”。而在之后的审理中，青岛中院也最终维持了一审法院的判决。

有了法院判决，至此青岛各区主管部门对于相关投诉，都处于观望的状态，等待政策制定部门对“独栋、双拼、联排、叠拼、叠墅”等住宅分类的界定标准、依据进一步明确，再处理业主相关投诉。

据公开资料显示，其他省市对普通住宅的认定标准基本一致。比如，广东省规定，普通住宅的范围不包含别墅；杭州市规定，普通住宅的范围不包含别墅、排屋；成都市规定，普通住宅的范围不含别墅等等。

但在青岛“叠拼”还缺乏统一的认定标准。政府部门的规范性文件是行政执法的执法依据之一,没有明确的规范性文件，执法部门执法时则无据，最终困扰的是物业和民众。“住宅就这么几种，立规时为什么还留着个等字？”对此，许多网友呼吁青岛进一步明确“叠拼”的性质。

新文件出台前“空挡”期叠拼仍是普通住宅

据悉，2022年6月，青岛市发改委发布了《青岛市普通住宅认定标准》（征求意见稿）。征求意见稿中将叠拼别墅认定为普通住宅。但截止目前，征求意见稿还只是征求意见稿，没有形成最终意见出台。

那么对于意见出台前的“空挡”期，“叠拼”到底是否应认定为普通住宅？10月11日，青岛市发展改革委作出回复，表示2022年9月9日已下发《青岛市发展和改革委员会关于继续执行青发改价格[2019] 257号文件的通知》。通知明确在新政策出台前，《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施<山东省物业服务收费管理办法>的通知》(青发改价格[2019] 257号)继续执行，新政策正在抓紧研究制定中。“目前，青岛市对普通住宅的界定标准继续按照山东省发展和改革委员会《关于普通住宅界定标准问题的复函》(鲁发改价格函[2019]162号)执行，即:《山东省定价目录》规定的普通住宅，是指除独栋、双拼、联排等各类别墅之外的住宅。”

也就是说，新文件出台前，叠拼仍然是普通住宅，叠拼的物业费应按照政府指导价收取。在文件出台以前这段时间的物业费，青岛各房产的叠拼，还是应该按照普通住宅的政府指导价收取。相信这一《通知》也让执法主管部门有了执法依据。