青岛“城中村”改造新动向

城市的发展，总是与城市规划建设息息相关。每一座城市，都会面临焕新，会随着时代的进步和发展，以崭新面貌形成新的名片。

作为青岛最大的“城中村”，崂山张村河片区的改造工作备受关注。

近日，崂山区委书记张元升表示，计划上半年将启动文张、张村、中韩、枯桃4个社区改造拆迁工作，较原计划提前一年完成“城中村”拆迁改造任务。

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张村河板块“提速不断”

人民城市人民建、人民城市为人民。

城市犹如一个生命体，只有在新陈代谢中不断完成蜕变，才能延续历史文化记忆，拓宽充满活力的发展新空间。

目前，城市更新建设已经进入到关键性的攻坚阶段，而“城中村”改造仍是阻碍区域经济均衡发展的“硬骨头”。

张村河片区 ，被称为青岛“最大的城中村”，位于崂山区西北部，与市北区、李沧区毗邻，处于崂山区的南北相承地带，共有12个社区，涉及原村民2万余人，外来人口约6万人，占地面积约1798公顷。

图片来源：卓易数据

在青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动中，张村河片区被列为重点攻坚的青岛市十大低效片区之一。

去年4月26日，青岛市政府新闻办召开新闻发布会，发布解读《青岛市重点低效片区（园区）开发建设三年攻坚行动方案（2022—2024年）》（以下简称“《行动方案》”）。

《行动方案》详细划定了10个重点片区地理区位、产业定位、建设面积等内容，并先行启动低效片区相对集中的崂山区株洲路两侧区域、崂山区张村河两岸区域等共10个重点低效片区（园区）开发建设。

从全市层面来看，多次被提及，足以看出张村河两岸区域对于青岛城市更新的推进所带来的重要意义。

基于此，崂山区也明确提出针对张村河两岸区域，将集中力量利用三年时间分片区梯次推进12个社区村庄改造工作，实现区域内现有“城中村”清零。

众所周知，城中村改造，不仅覆盖面广，还将涉及众多历史遗留问题，三年内推进剩余12个社区村庄改造工作，意味着崂山区必须严格按照时间节点、改造标准高质量推进落实。

自改造工作启动以来，崂山区顶格推进，按照“区域统筹、连片开发”的原则，令张村河片区步入改造“快车道”。

2022年，张村河片区改造超额完成年度任务，年底共完成8个村的拆迁，是既定任务的两倍，总共拆除搬迁房屋4000多户，拆除各类建筑将近160万平米，腾空土地将近6000亩。

“城市更新建设就是攻坚总投资951.2亿元的196个项目， 特别是一鼓作气攻坚张村河片区剩余4个社区改造，在全市各项重点任务中奋力走在前列。 ”张元升说道。

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“改”出来的新未来

作为一项复杂的系统性工程，城中村改造从来都非易事，这是一场追求共赢的多方博弈——之于居民，城中村拆除与否关系到其自身与村集体的切实利益；之于城市，城中村拆除与否则关系到区域经济未来的发展先机。

作为崂山“城中村”改造的主战场，资金、人力、规划等要素在张村河片区集聚。

2022年12月19日下午，崂山张村河地块土拍触发熔断，转入线下竞品质环节。2022年12月20日，崂山熔断地块竞品质结果出炉，最后两宗地被华润、海信获得。

图片来源：青岛锐理

此次供应的2宗地是张村河去年改造更新以来的首发地块，均刷新了崂山区土地招拍挂市场的地王新纪录。

其中，海信获得北侧地块，占地面积3.49万㎡，容积率2.5，规划总建面8.74万㎡（划拨租赁型人才公寓16147㎡），起拍楼板价16500元/㎡，成交楼板价18975元/㎡，成交总价13.53亿，溢价率15%。

南侧地块也就是2号地块由华润获得，占地面积2.96万㎡，容积率2.5，规划总建面7.4万㎡，起拍楼板价16500元/㎡，成交价18975元/㎡，成交总价14.05亿，溢价率15%。

张村河南岸剔除安置房用地，目前可开发的住宅用地不多。而张村河北岸正在拆迁，董家下庄、郑张、南张和刘家下庄进展最快，在张村河北岸规划中的住宅地块主要集中在张家、郑张、张村、南张等社区，剔除安置房外也不多。

图片来源：卓易数据

目前崂山前海沿正在开发或未来即将开发的项目共有7个，且7个项目无论是建筑形态还是户型面积都会对张村河两岸的市场定位形成一定的影响。

而根据张村河最新规划，片区将打造五个新城，围绕“水脉智谷”总体定位聚焦生态、产业、品质、效率、活力五大维度，实现生态公园城、科技创新城、国际品质城、低碳高效城、怡居乐活城五个城的目标愿景。

未来的张村河片区效果图

张元升表示，将高标准抓好安置区建设，同步谋划好片区教育、商业、休闲等公共服务配套，确保群众按期回迁、入住新居，真正为张村河片区居民改出一片新气象。