三度折价降至3.56亿元！ 青岛万竹云峰难寻下家

日前，青岛产权交易所公布了一则“交运（青岛）建设发展集团有限公司挂牌转让交运金水（青岛）建设发展有限公司80%股权”的公告，这意味着国企平台操盘的东李高端项目万竹云峰命运的推进节点再增变数。

值得注意的是，该项目在2022年曾先后两次进行挂牌转让，均无人问询，此次拍卖是万竹云峰的第三次转让。

据了解，该宗地块容积率只有1.01，是近年来青岛市区罕见的低密度项目。

万竹云峰股权拟转让

近日，青岛产权交易所发布公告，交运（青岛）建设发展集团有限公司挂牌拟转让交运金水（青岛）建设发展有限公司80%股权，转让底价3.62亿元。保证金1.6亿元，剩余20%股权持有人为金水集团。

图片来源：青岛锐理官微

此次转让条件明确，项目转让底价3.56亿元，需一次性支付，同时目标股权转让挂牌底价包含受让方代替目标公司向转让方支付欠款及利息33440万元。

目标股权转让以完成目标债权转让为前提，即只有在受让方支付目标债权转让对价并履行完成目标债权转让流程后，双方才可进行目标股权转让流程（包括股权登记变更等）。

据悉，本次转让为该项目第三次挂牌降价。

早在2022年5月26日，交运（青岛）建设发展集团就曾挂牌转让交运金水80%股权，彼时转让底价为3.9亿元。同年8月，万竹云峰项目80%股权二次挂牌，转让底价降至3.62亿元。

而此次为交运（青岛）建设发展集团第三次挂牌转让交运金水80%股权，底价进一步降低至3.56亿元，较最初挂牌底价再次打折。

此外，根据中通诚资产评估有限公司发布的凭据报告，截至2022年2月28日评估基准日，转让标的对应评估值为3980.86万元，若计算目标公司欠款及利息33440万元，上述底价较评估价及相关欠款折让4.81%。

高价竞得，亮相半年仍未开盘

回顾过去十年青岛楼市版图的发展，李沧区曾被称之为“刚需腹地”，这其中又以东李板块因新盘最多、最密集而备受瞩目。东李的新盘一经上市，总能在当年的青岛楼市留下浓墨重彩的一笔。

作为东李七大知名新盘之一，主打高端品质的万竹云峰项目自然备受关注。

此次转让涉及的万竹云峰地块，是由交运金水（青岛）于2020年6月以楼板价10000元/㎡竞得，土地面积43862.1㎡，总价4.43亿元。该项目容积率为1.01，是自2017年以来少有的低容积率地块。据悉，同类型的低密新盘目前在东李板块只有尚未开盘的绿城云栖，其稀缺性价值可见一斑。

图片来源：青岛锐理官微

地块具体位置位于李沧区合川路以东、习水路以北、武川路，用地面积43862.1㎡。根据最新发布的规划，将建设13栋4F-5F住宅，规划总户数234户，户型面积190㎡、210㎡、240㎡不等。

根据此前释放的信息，该楼盘产品为叠拼别墅，毛坯交付。小区内绿化率高、楼座间基本无采光遮挡。

但是东李周边森林公园、绿城锦上月鸣、绿城春熙云庐等均已开盘，而万竹云峰亮相半年多却仍未开盘。

此次股权转让，也让项目推进节点再增变数。

操盘难度大，难寻下家

众所周知，房地产项目操盘的关键是定位问题，其中最重要的因素便是产品定位和成本定位。

据悉，万竹云峰项目的产品定位为高端改善新盘，面向客群主要为片区高端改善人群，购房起步价在六、七百万以上，有的甚至高达八百万以上。

基于现在的楼市发展，首先售房价格与面向客群便会劝退大部分购房主力——结婚买房的年轻群体；其次，高端客群即使有六七百万以上预算的，也会着眼于整个主城区，在此范围内的项目里进行综合比较考究，较于市南、崂山，万竹云峰并不是金字塔尖的选择。

成本定位方面，起初竞标时，交运金水（青岛）虽以楼板价10000元/㎡竞得，但竞得人还需要建设投资不低于6亿的集中绿地公园，且需要无偿配建公服配套等。隐藏成本实际非常高，远远不止10000元/㎡，结合当下的市场环境，操盘难度的确很大。

此外，据网上资料显示，交运金水（青岛）建设发展有限公司在该项目运营上还存在资金方面的困难。

根据交运金水（青岛）建设发展有限公司与青岛银行股份有限公司香港中路第一支行签订的《最高额抵押合同》，万竹云峰3处土地使用权设定抵押，已抵押给青岛银行股份有限公司香港中路第一支行，用于为交运金水（青岛）建设发展有限公司自2021年1月14日至2024年1月14日期间与该行发生的银行债务提供最高额为459811986元的最高额抵押担保。

以上种种因素都透漏出万竹云峰操盘的难度之大，下家难寻自然就显得情理之中。

据悉，该项目公开竞价开始时间为2023年2月8日，高端改善新盘万竹云峰将会由谁接手、其未来发展又该何去何从，或将揭晓答案。