中石化青岛分公司合同到期拒不迁出,法院判十五日腾空
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中石化青岛分公司合同到期拒不迁出,法院判十五日腾空

将资产出租后收回遇到难题,这样的事情并不少见。而这一次通过法律援助,纠纷得以平息,事情有了妥善的解决。

合同到期拒不迁出 法院判限期腾退

1999年11月,青岛城阳区城阳街道后田社区居民委员会(以下简称“后田社区”)将位于青岛城阳区的一处土地租给了青岛市石油总公司使用,租期为20年。后该公司因改制于2007年注销,中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司(以下简称“中石化青岛分公司”)继续使用该处。

然而合同到期后,该公司并未迁出。无奈下,后田社区将中石化青岛分公司告上法庭。面对起诉,中石化青岛分公司称,青岛市石油总公司因国企改革原因注销了,之后中石化青岛分公司对加油站享有继续租赁使用的权利,公司在租赁期内没有返还的义务,后田社区没有权利要求腾退。

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据了解,因土地为后田社区所有的集体土地,虽涉案1999年的租赁合同是以青岛城阳田城工贸总公司(田城工贸公司曾用名)作为合同相对方签订的,但是合同内明确约定,这个加油站的土地租赁要在正式签订合同前提交后田社区出具同意出租的证明,而且要加盖公章,这项约定对中石化青岛分公司和田城工贸都具有约束力。

但框架协议上没有土地所有人即后田社区同意租赁的证明,也未加盖后田社区的公章,且后田社区也明确表示不同意中石化青岛分公司继续租赁土地,所以框架协议对后田社区不发生效力;且该协议签订后,中石化青岛分公司并未交纳租金,也未再实际经营,因此该协议并没有实际履行。

综上,法院认为,1999年《加油站租赁合同》已于2019年11月期满,中石化青岛分公司未经后田社区同意继续占用土地构成侵权,石化青岛分公司提交的证据不足以证明其取得了土地的使用权。

经审理,城阳区人民法院依据依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司于本判决生效后十五日内腾空土地。

连遭租赁官司,多数为败诉结局

这并非中石化公司第一次介入租赁纠纷。

早在2020年,曹某某将加油站租赁给中石化青岛分公司。依照合同规定,曹某某依约将全部资产及经营所需证照交付中石化青岛分公司。

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租赁合同到期后,该公司未按照约定将加油站资产及证照交还给曹某某。后经核实,中石化青岛分公司自2005年起就将租赁的加油站闲置,直接导致证照脱审失效、加油站内资产成为废品无法使用。为此,曹某某向青岛市市北区人民法院提起诉讼,请求判令中石化青岛分公司赔偿恢复加油站经营所需的费用以及损失共计780万元。本案经审判,曹某某最终获赔6243571.56元。

此外,中石化北京分公司、南京分公司、济南分公司、东莞分公司、天津分公司等都曾介入过租赁合同诉讼,且多数都为败诉方。

曾有投资者向中国石化提问,2019财报显示租赁负债增加1700多亿元,请对此做出解释。公司回答表示,受新租赁准则影响,租赁负债增加。

值得一提的是,除了中石化外,亦有其他上市公司出现过租赁到期“拒不退场”的案例。比如去年底,长沙市雨花区洞井街道和平社区筹建委员会第九村村民吴朝辉等反映称,16年前他们将位于长沙市中意路和平村的中意路加油站租赁给湖南和顺石油股份有限公司,租赁期限为15年2个月。但因后续租金标准存在较大争议未果,合同到期后,和顺石油拒不退场。法院先是作出和顺公司向原告立即移交中意路加油站的裁定书,然而不到10天后,法院以移交存在较大安全隐患等为由撤销了上述裁定书。目前和顺石油二审上诉中,其主张的优先承租权仍存争议。

不动产租赁成“是非地”?

近年来,房屋、土地等不动产租赁纠纷屡屡发生。不动产租赁,成为了诉求案件频发的“是非地”。

北京二中院的调研显示,2017年至2021年,二中院审结的683件住房租赁合同纠纷案件中,因出租人单方违约引发的纠纷案件数量为86件,占12.6%,因承租人单方违约引发的纠纷案件数量为313件,占45.8%。调研结果显示,由于标的物瑕疵、租金欠付、不配合交接,以及擅自转租、提前退租、违法群租等多种违法、违约情形,导致了租客和房东对簿公堂。

当前,国家和地方政府已经注意到的租赁市场的乱象,开始通过出台相关管理办法等方式,逐步规范经营性资产租赁行为。

经国务院同意,住房和城乡建设部、国家发展改革委等6部门近日联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,从加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管等7个方面,对从事转租经营的轻资产住房租赁企业明确了监管措施。

为保证租赁市场健康有序发展,近年来,陆续有北京、深圳、上海等城市出台相关政策法规来保障租赁双方的合法权益。业内人士认为,该类地方性政策、法规一方面有助于保障租赁双方的合法权益、吸引新市民安居置业,降低新青年及困难家庭安居成本;另一方面租赁行业健康有序的市场环境亦为租赁企业提供更多发展机遇。

未来,随着国家和地方政府对动产、不动产管理规则的日益细化,资产租赁市场纠纷和乱象预计将会大为减少。类似承租到期拒不离场之类的案件,也会逐渐变少。