买房即交房？山东明确试点！

1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

此后的一个月内，已有山东、安徽、河南、四川四省明确了现房试点。相比期房销售，“一手交钱、一手交房”的现房销售对于消费者而言具有所见即所得的明显优势，能有效规避烂尾、质量争议等风险，也自然得到了购房者的青睐。

“鼓励”到“试点”

取消预售制的时机到了？

1月31日，山东省住房城乡建设工作会议召开，安排部署2023年重点任务。

“过去一年，山东房地产市场运行平稳，住房保障能力稳步提高。”山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志介绍，2022年全省新建商品房网签成交1.28亿平方米，居全国第一、占全国11.4%；制定实施“保交楼、稳民生”若干措施，加大风险防范化解力度，积极申报国家专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，首批216个项目全部复工、交楼15115套，居全国首位。

同时，会议提出2023年山东将出台高品质住宅建设指导性意见，制定《住宅设计标准》，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

除山东外，其他多个省份也陆续召开年度住房和城乡建设工作会议，进一步明确将因地制宜开展现房销售试点。

2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

就在同一天，四川省人民政府关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知中提出，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

在上文中多次提到的“现房销售”与“商品房预售制”，是两种不同的销售方法。现房销售是一手交钱一手交房；预售则是先交钱后交房。

中国银行研究院研究员叶银丹表示，现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害，也能对房企楼盘质量和交付行为等进行约束，有利于“保交楼、稳民生”。特别是对于房地产企业来说，现房销售制度有助于规范其资金运用、项目运营、企业经营等方面，防止产生资金断裂和风险蔓延。总的来说，在当前楼市供需两侧支持鼓励政策频出的基础上进一步试点现房销售制度，将有助于增强市场信心，推动正在观望的购房者加快入市，以促进需求回暖。

为此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示：“从过去的‘鼓励’升级为‘试点’，这也意味着现房模式改革之路的正式开启。各地还是要把握政策大趋势，主动研判现房销售市场，为各地现房模式的推进创造更好的条件。”

现房销售推进的力度为何加大？

曾经的房地产黄金时代，商品房预售制能够快速回笼资金，快周转模式对行业加速发展起到了重要作用。进入新的周期，房地产业向新发展模式平稳过渡，“保交楼、稳民生”成为工作重点，现房销售试点也被多地提上议事日程。

其实，现房销售已经连续多年被提及，曾经也有部分城市尝试过现房销售，但大多由于房企内部资金问题未能实现。

业内人士表示，在商品房预售制条件下，拿地不长时间就开始销售，与现房销售需要较长的建设周期相比，房地产开发企业可以早早回笼销售资金，缩短贷款期限，有利于降低资金成本，提高开发效率。

但广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，烂尾楼问题本质上是预售资金监管不严所致，而并非预售本身有什么问题，更重要的是加强流程和资金的监管。

中国银行研究院研究员叶银丹也表示，2022年以来，楼市在供需两侧诸多政策扶持下仍长期低迷，其中“烂尾楼”风波蔓延，部分城市的项目出现“停工”现象，对购房者置业情绪以及楼市信心和预期均带来不利影响。正是出于保交楼、增信心的需要，原有的商品房预售制度迎来改革契机。

现房销售可行性如何？

有网友表示，自己首次购房，前期做了大量功课，网上爆出的“停工”“烂尾”“延期交付”等信息让她选择楼盘时非常谨慎。“普通家庭买房是大事儿，安全是第一位的。而且我属于购买刚需房，尽快入住也能节省一部分租房的资金。”

以全国第一个推行现房销售试点的省份——海南为例，早在2020年3月份，海南印发的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》就曾明确提出，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。目前海南的现房销售规模占比最高，为39%。

而今年，更多城市也有望加入现房销售试点的队列。

其中，除河南等已确立的试点城市外，雄安新区也将加入。据中国雄安官网2月6日消息，在住房保障系列工作中，雄安新区将建立多元化住房供应体系，通过商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房四类住房，并创造性实行现房销售。

严跃进分析称，关于现房销售的模式探索，地方试点分为两个阶段。在2021年上半年之前，各地主要是在供地规则中明确了现房销售的模式，目的是为了促进房企理性拿地，维持地价平稳；2021年下半年之后，尤其是在目前多地住建工作会议中提及现房销售，主要是为了防范烂尾楼风险，地产金融风险蔓延以及保护购房者合法权益。从长远来看，现房销售将是房地产行业探索新发展模式的重要一环，有望在更多重点城市推进。

但叶银丹表示，短期来看，现房销售的试点在全国大范围推广的可能性相对不高，更多的城市仍将继续采取预售制。而除了现房销售试点规模扩大外，为确保保交楼工作的顺利推进以及从楼市预期稳定出发，预计商品房预售资金监管政策将保持相对严格，各地在“因城施策”的基础上，或灵活调整预售资金监管和预售条件。预售门槛也可能结合未来房地产企业资金链修复情况进行动态调整。