315观察丨未取证就违规“冻资”，青岛李沧青山湖岸怎么了？

在政策端持续发力下，青岛楼市已显露出回暖迹象，新盘到访量持续增加，多个楼盘应声涨价。

然而，随着楼房市场的快速回暖，隐约地出现了冻资、捆绑销售乃至茶水费等市场乱象。

近日，有网友披露李沧区青山湖岸在未取得预售许可证违规冻资并要求购房者验资50万，引发了购房者们的热议。

说法自相矛盾，目的为何？

近日，青岛某一大V发布一篇消息，其中有一段录音是李沧该楼盘置业顾问吸引客户“冻资”的话术。从音频了解到，青山湖岸楼盘于3月中旬开盘，目前房价还未公布，现在就先开启了购房验资，冻资等操作。

为核实情况，凤凰网青岛联系置业顾问时，对方表示现在处于意向登记阶段，若登记可享受一个点的折扣及5万元的车位优惠券，与上述语音一致。

然而后续致电中，青山湖岸负责人却矢口否认，表示目前没有意向登记等活动，在问及楼盘目前有什么宣传计划时表示，目前没有任何的活动，只知道大约在三月中旬开盘。

据公开资料显示，青山湖岸位于李沧区青山路177号，与森林公园隔湖相望，由建信地产与天一仁和两家开发商一同打造，房价预估价25000元/㎡。项目全是小高层，建筑密度不低，从鸟瞰图上看楼间距约30米，景观空间不大。

其中，能称之为亮点的便是宣传中的“一面崂山，一面东李，享双主城繁华版图及发展红利”，然而就目前来看，青山湖岸项目周边配套有限。

实惠背后的营销手段

如今，地产市场也不比几年前的火热，各个开发企业都想先下手为强，牢牢把握住有能力购房的目标客户。

事实上，开发商的逻辑也很简单，即便不能把钱装进自己的口袋，也要让这些钱进不了别人的口袋。

于是，市场中便出现了诸如冻结账户的手段，在项目取得预售许可证之前就“扣住”了客户的购房款。

所谓冻结账户，地产项目多会借助支付宝或者银行这样信誉度较高的第三方平台或机构，要求客户办理冻结业务，将自有资金转入冻结账户，然后许诺给予一定额外折扣或者优先选房的权利。

这样一来，资金仍在客户自己名下的账户里，没有转入开发商的账户，开发商避免了“无证收费”的违规行为，但又保证了这笔购房款在开盘前不会被购房者挪作他用。

值得注意的是，开发商所许诺的额外优惠也不过是营销的一个手段。

现实是，很多开发商在此期间是不会告诉购房者具体房价的，只会说一个大致的价格区间，如果交定存金的人多，他们可能拉高房价，再打小折扣。

这样，定存金就等于白交了，购房者根本没有真正享受到相应的折扣优惠。

以青山湖岸为例，他目前说意向登记后给一个点的折扣，也就是一平方米一万的话，优惠100元，但如果开发商把价格上调100元，所谓的优惠也就不复存在了。

根据国家有关规定，开发商未取得预售许可证之前，不得向买房者变相收取定金和预订款等。商品房在没有获得预售许可证的情况下，开发商向消费者收取的意向金、定金等收费行为均是违规的，属于变相预售。

而在青岛市国土资源和房屋管理局印发的相关《通知》中也明确说明无证违规预售或要求意向购房人在指定银行存款等任何形式接受房屋预约、预订，均属于变相无证预售的行为。