三木集团拟100%股权收购青岛鑫湾

近日，三木集团发布公告称公司正在筹划收购青岛鑫湾房地产开发有限公司100%股权。

据悉，这并不是公司第一次进军青岛，继三木·空港小镇、三木·家天下之后，此次地块收购达成的背后，三木集团有何打算？

齐鲁财研社第952期

撰文/董晓凤

审校/申君毅

拟100%股权收购

5月30日，三木集团发布公告表示拟将收购青岛鑫湾房地产开发有限公司100%股权（下称“青岛鑫湾”）。

集团表示本次交易尚处于筹划阶段，各方 尚未签署正式收购股权协议 。因此相关事项实施过程中尚存在不确定因素，最终能否达成还存在不确定性。

查阅资料可知，两项地块资产分别为位于山东省青岛市胶州市产业新区西六路东、北三路南侧的1#地块，以及山东省青岛市胶州市产业新区北五路北侧、双积路西侧的2#地块（下称“胶州1#、2#地块”）。

胶州1#、2#地块的土地用途皆为普通住宅用地，土地使用权为70年，合计面积为102862平方米，预计可售计容面积合计为205724平方米。

为了完成对上述地块的购买，三木集团将收购地块所属公司的母公司青岛鑫湾100%股权。

为何收购青岛鑫湾？

爱企查显示，青岛鑫湾成立于2011年，注册地位于青岛胶州市胶州湾产业基地长江路西侧，法定代表人为陈锋光。其经营范围包括房地产开发经营、物业管理、房地产信息咨询。

因企业并未对外公布营收以及净利等年报数据，我们无法对其企业内部整体运营状况作精准估计。但是，从本次转让公告中，我们可以略知一二。

公告显示，青岛鑫湾净利润目前处于亏损状态。青岛鑫湾2022年营收为0元，净利润为-194.05万元；2023年1月份至3月份营收为0元，净利润为61.93万元。 如此亏损状态之下，公司经营方面已然存在某些问题。 上网搜索可以发现，近几年来青岛鑫湾也并无项目推出，作为以地产起家的老牌公司，却无口碑项目保底，其盈利来源令人费解。

这一桩桩“负面”的叠加，似乎也在预示着青岛鑫湾股权转让步入倒计时。

其实，三木集团起初并未想要收购青岛鑫湾，其 原意向为以现金方式收购青岛鑫湾下属子公司青岛隆森项下两个地块。

但是由于该地块未能达到法定转让条件，所以拟筹划以现金方式收购青岛隆森的母公司青岛鑫湾房地产开发有限公司100%股权，以完成对相关地块的整体收购。公司拟将已预付的4.66亿元土地款转为股权收购预付款。

面对处于亏损的青岛鑫湾，三木集团仍选择继续收购，一方面表明公司的确具备一定的资金实力，另一方面也透露出了公司对于青岛房地产市场未来发展肯定，因此愿意选择通过股权收购的方式来获得更多的土地储备。

需要注意的是，5月30日晚，三木集团同时也发布了对外担保公告。公告显示，截至目前，公司及控股子公司对外担保总额已超过公司最近一期经审计净资产的100%，对资产负债率超过70%的担保对象担保金额已超过公司最近一期经审计净资产50%，说明担保风险系数还是相对较高的。

资料显示，三木集团为福州经济技术开发区财政局旗下的商品贸易公司，控股股东为福州开发区国有资产营运有限公司，主营进出口贸易、城市产业发展和经营性物业运营管理等。

其中，进出口贸易业务为三木集团的营收支柱，营收占比近九成。城市产业发展业务营收占比为8.77%。这一部分业务涉及福建、上海、山东、湖南等多个省市，涵盖项目开发业务、经营性物业运营管理业务等，项目分为出售及出租两种类型。

布局青岛背后的考量

据2022年年报显示，三木集团在福州、漳州、武夷山、南平、青岛均有土地储备。

其中，在青岛拥有总占地面积11.49万平方米，总建筑面积21.55万平方米。此前在青岛开发的两个楼盘分别为开发三木·空港小镇、三木·家天下，楼盘均位于青岛胶州市。

2015年，三木集团落子胶东空港小镇，2017年三木家天下项目落定，而此次地块收购，用途为普通住宅用地。而三木集团三次拿地均为胶州市地块，从侧面也透露出了外地房企对于青岛郊区发展的预期。毕竟由于主城区地块相对稀缺，竞争也更为激烈，导致房企拿地门槛提升，不少外地房企选择进军郊区市场。

那么，为什么是胶州？作为一座承载多项国家战略的城市，国家级经济技术开发区确立、胶东新机场落地、青大、青大附院、京东、中集等纷纷签约落定，令胶州成为了投资、置业的热土。

而影响也是相互的，胶州在为外地房企提供入青发展机遇的同时，也会同步感受到房企入驻后的养分滋养。收购的地块不仅可以被充分利用，且建成后所带来的销售利益也十分可观。