青岛：特大城市的新任务

超大特大城市人口基数大，产业、生活等各类要素聚集度高，城区土地基本进入存量时代。

7月21日召开的国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

城中村改造，是在土地功能置换、产业提升、历史文化保护等方面同步优化，通过综合性更新，实现人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。随着超大特大城市新一轮城中村改造开启，青岛将如何打开新的生长空间？

提及“大城市”，不仅是众多人的向往，也是不少城市的追求所在。

2014年，国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知》，将城区人口作为衡量大城市的关键指标。 根据住建部2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，我国共有19个超大特大城市：

超大城市（城区常住人口1000万以上）：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉8城；

特大城市（城区常住人口500万以上1000万以下）：杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨11城。

城中村既是历史和传统的遗存，也是“半城市化”的产物、“半现代化”的表现。

日前，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。提出要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划， 多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

新市民、年轻人和外来人口，主要集中在超大特大城市。 如何打破旧的城市化模式，实现由土地城市化向人的城市化转变，科学有效推进城中村改造， 更好打造宜居宜业宜游高品质湾区城市，青岛还有很大提升空间。

不同于前一轮棚改以开发商品住宅为主导，本轮城中村改造范围限定于超大特大城市，由地方功能性国企主导，要求“多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好”。推进上不搞大拆大建，“成熟一个推进一个”。

要从特大城市晋级超大城市，想长远地留住人，需要产业升级，也需要空间扩容。青岛市“十四五”规划提出， 打造环湾都市现代化主城区，发展环湾都市三大主城片区， 统筹市南、市北、李沧、崂山和城阳区发展，打造与主城区协调发展的黄岛、即墨、胶州三大主城片区。

为此，青岛选择提升人口集聚和资源要素配置能力，优化城市中心体系，结合旧厂、旧村改造，注入都市产业、众创空间、楼宇经济等功能，营造创业工作、居家生活、休闲娱乐为一体的创新社区。

近年来，青岛推进城市更新三年攻坚行动，市北、崂山、李沧、城阳等加速城中村拆迁。 今年，全市计划推进城中村改造项目85个，其中，上半年9个新启动项目已签约，其余10个正在开展前期工作；66个续建项目顺利推进。

城中村的本质是低效住宅，因其体量大能带来规模效应，城市要吸引年轻人，需破解新市民的住房难题，打造包容性的创业、创新、生活和居住环境。

深圳面积仅1997平方公里，承载了1700多万常住人口——作为土地资源紧缺、人口净流入的超大城市，高房价增加了企业运营成本，也抬高了人才留深成本。为此，深圳转换思路、盘活存量，推进规模化城中村改造统租。

根据深圳市规土委的调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，约占深圳土地总面积的1/6，至少提供490万套房源。 2月，深圳市属国企人才安居集团旗下的安居微棠公司揭牌，注册资本20亿元，深圳今年计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间）。

城中村改造，也是修复、引导和释放内需和消费潜力的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局新模式，也能够逐步让新市民、年轻人和外来人口升级自己的住房消费。

不过，城中村改造重要的是得算清经济账，除了社会效益外，找得到三方获益的最大公约数，才能持续。 此外，改造后如何与城市更好地融合发展，也成为社会关注的话题。

《意见》指出，要加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

深圳市公寓租赁行业协会会长甘伟分析，对企业来说，收益来自围绕租赁这一核心，提供更多、更广、更多元的服务。“比如，增加租客生活化的商业、餐饮配套，就能产生收益，这需要项目企业对商业具有一体化规划和运营能力。”

如此一来， 既高度契合城中村安全隐患整治和提高城市住房保障能力的需求，也提供了高品质、低成本的居住空间，减轻了外来人员的住房压力，又形成了人才集聚效应。

此外，城中村的分类是多样的，有传统的带有历史文化价值的，也有与工业园区相融合的。因分类不同，改造的方式也不尽相同，且在改造后应该与地域的发展定位相结合。

未来，青岛可积极探索“人留房留”的城市更新模式，寻求人口适度疏解基础上的新老共生、烟火传续，同时加快人才政策、教育、医疗、环境等“软基建”进程，提升城市吸引力和辐射带动能力，如此才能形成人口、产业、城市能级互促提升的良性循环。