青岛市政协委员张红光：提高青岛市房地产市场的流动性

奋楫者，立潮头。1月27日，青岛正式进入“两会时间”，凤凰网青岛与您一同聆听青岛市政府工作报告，在梳理过去一年发展成果的同时，共同开启2024年的美好新未来。

两会现场，青岛市政协委员，青岛市新联会理事，青岛市黄海公证处主任张红光就提高青岛市房地产市场的流动性给出他的建议。

采取切实有效措施，提高我市房地产市场的流动性，无论对增加财政收入，还是提振市民信心，在当下都是迫在眉睫之举。

一、只能单边“做多”的房市

过去的二十多年中，房屋交易主要采取“按揭贷款”方式，即购房者先支付首付，并以所购房屋为抵押物向银行申请借款来支付尾款。

在这种模式下，一个人首付100万、10年期按揭借款400万，买套总价500万的住房，他为此需要支付约120万元的借款利息、丧失约50万元的存款利息。在不考虑税费的情况下，这套房屋在按揭期限届满时需要升值到700万元，他才能达到净值资产平衡，只要低于700万元，他就是亏损的。这就意味着房价不仅不能跌，而且还必须以较高的幅度上涨，才能不断吸引人流和资金流入场交易。

二、高杠杆必然导致的萎缩

“按揭贷款”方式之所以能够大行其道，有如下几个必不可少的原因：

一是房屋具有金融预期。房屋价格的不断上涨，不仅能够对冲掉购买人的贷款利息等债务，而且其还有获利空间。

二是房屋交易具有刚性需求。无论是用来投资，还是用来居住，人们普遍愿意甚至是首选将资金投入到购房上。

三是收入增长且有稳定预期。经济上升期的人们，会普遍坚信自己的明天会更好，并愿意为此在债务方面进行冒险。

但如今这三个条件要么不复存在，要么被严重动摇。人们可能无法精确的计算出自己最终需要支出的全部购房成本，但“不划算”的直觉心理还是有的。更严重的是，由于这种交易模式是高杠杆的，一旦购房人陷入债务危机，将面临如下可怕的局面:在不考虑已付税费利息的情况下，他需要以最低8折的价格将房屋变现，他的净资产才不会低于0；如果变现价格低于八折，那么他的净资产将变为负数；而如果这套房屋被司法拍卖，在扣除诉讼费、评估费、执行费、律师费等各项成本之后，能得原值的腰斩价已是万幸，他不仅将一无所有，而且大概率会被列为失信执行人。

当房市不能再单边“做多”，对于得失的计算、对于债务的恐惧，再加上毋庸讳言的囊中羞涩，必然导致人们对房市的观望甚至是远离。

三、创新无杠杆的交易模式

不能让购房人通过房地产市场赚钱，至少不能让其陷入债务危机，人们才愿意下场进行交易。其实改善性购房的市场需求还是挺大的，我们要做的就是“消除购房者的担心和恐惧”，为此建议创新推行无杠杆的交易模式，主要措施包括：

一、允许和鼓励购房人以向售房人“分期付款”而不是向银行按揭借款的方式购买房屋，

二、鼓励房产商“售新收旧”，鼓励购房人“以旧换新”，鼓励“连环交易”；

三、充分发挥不动产“预告登记”制度对交易安全的保护作用；

四、借鉴信托制度，在交易完成之前将房屋“预告登记”在公证机构或其他具有公信力的机构名下；

五、登记、交易、税务、公证，系统对接信息互通，一体办理提高效率；

六、降低法拍率，鼓励自主处置，深化“带押过户”，降低特殊资产对正常资产及城市资产价值的负面影响。

新的交易模式不是为了取代“按揭贷款”方式，而是适应现实的需要让市场和民众有另一种选择，从而激活和恢复市场流动性。