存量房贷利率下调一锤定音 青岛楼市销售该如何发力？

9月29日晚，中国人民银行（以下简称央行）落地多项金融支持房地产举措。同时发布公告并提出《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》），明确完善房贷利率定价机制。据悉，商业银行将在10月31日前批量调整存量房贷利率。这一优惠政策将覆盖首套、二套及以上的存量房贷。

据央行行长潘功胜介绍，此项政策预计将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数为1500亿元左右。

深化利率市场化改革

据悉，本次央行明确“自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款”，有利于渐进有序调节存量房贷利率和新发放房贷利率之间的差距。

10月31日前统一实施

同时央行还确定了本次存量房贷利率下调时间和幅度，全国各地首套存量房贷利率均可降至LPR-30BP。

一是，时间要求各商业银行不晚于10月12日发布操作细则，原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。《倡议》发布后，中国工商银行、建设银行、招商银行、中国银行等均发布了相关公告，明确拟于2024年10月12日发布具体操作细则。

二是，本次调整的房贷类型涉及范围广，不仅包括首套，也包括二套及以上，涉及到所有存量房贷利率；

三是，下调的幅度最大可降至LPR-30BP，具体要求为对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

据悉，当前仅北京、上海和深圳尚未取消首套和二套房贷利率下限，首套利率下限均为LPR-45BP，二套根据各地区域或环线不同，加点幅度也不同。整体来看，全国各地的首套存量房贷利率均可以降至LPR-30BP（当下即3.55%，若10月5年期以上LPR下调20BP，存量房贷利率或将降至3.35%），北京、上海和深圳的二套及以上存量房贷利率有望降至当前执行的新发放二套利率，如北京五环内二套存量房贷利率可降至3.8%，五环外可降至3.6%。

“假设北京五环外二套存量房贷利率调整前为4.9%，调整之后可以降至3.6%，下调130BP，以贷款200万计算，贷款30年，月供将下降1521.6元，总利息将下降54.8万元，有效降低居民购房成本。” 中指研究院政策研究总监陈文静表示。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“正如此前测算的一样，平均下来存量房贷利率下调幅度为50个基点。过去的测算显示，100万贷款本金30年期等额本息的月供，每个月可以减少约300元。当然各个地方的表现不同，减负情况不一样。但总体上后续各个购房者都可以享受到较好的减负效应。”

有助于市场进一步稳定

记者留意到，本次也鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，即绝大多数借款人可通过线上渠道完成，无需到商业银行网点办理。

陈文静表示，此前，央行要求房贷利率重定价周期最短为一年。“本次明确指出自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷可由借贷双方自主协商确定重定价周期，符合条件的存量房贷借款人也可调整重定价周期，促使存量房贷利率可以及时反映定价基准的变化，有利于畅通货币政策传导。”

另外，央行发布公告中亦指出固定利率也可以置换成浮动利率，加点数为当前利率与5年期以上LPR的差值，比如存量固定利率为4.0%，按当前LPR3.85%计算，转化为浮动利率即为LPR+15BP，结合本次降低存量房贷利率，浮动利率可以直接调整为LPR-30BP，未来房贷利率也将跟随LPR下调，进一步降低置业成本。

“举个例子，如果某个购房者房贷利率为LPR，那么现在还可以下调30个基点。这也就是各地存量房贷利率可以下调的最低水平为LPR-30基点。换句话说，若是一些购房者房贷利率非常高，其下调空间会更大。”严跃进表示。

“整体来看，本次央行快速落地下调存量房贷利率，积极响应落实9.26政治局会议精神，政策落地节奏以及市场利率定价自律机制要求各商业银行执行的时间均较快，加快调整存量房贷利率，对于稳定市场预期将产生更加积极作用。”陈文静表示。

严跃进也认为：“此次存量房贷利率的政策调整，开启了去年以来第二次降低存量房贷的操作，其具有非常好的导向。月供压力减少了，后续应该说对于提振消费信心等都具有积极的作用。”

记者采访了解到，相关政策出台后，青岛楼市已有多个项目传出计划在近期对销售政策进行调整的消息，另有项目表示售价有上涨预期。

原标题：惠及5000万家庭 存量房贷利率下调一锤定音