4万亿助力楼市止跌企稳 青岛等地受政策利好影响明显
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4万亿助力楼市止跌企稳 青岛等地受政策利好影响明显

据10月22日克而瑞发布的最新数据显示,重点关注的12个核心一、二线城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、济南、苏州、南京、宁波、青岛、合肥)2024年9月以来商品住宅周度成交面积变动情况来看,自9月末集中放量以来, 一线城市受政策利好影响更为明显。二线城市回升幅度不及一线,各城市分化明显。2024年10月前15日,重点关注的8个二线城市成交面积同比仅增7%,但部分城市回暖明显。不难看出,10月17日国新办发布会后,楼市的走势逐渐明朗。

4万亿助力楼市止跌企稳 青岛等地受政策利好影响明显

货币化安置 似曾相识燕归来

10月17日,在国新办举行的新闻发布会上,住房城乡建设部部长倪虹提出了,“四个取消、四个降低、两个增加”。其中,“两个增加”,是指通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村和危旧房改造,以及在年底前,将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿,指出要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”。其中,货币化安置以及4万亿信贷规模则作为新增政策受到了普遍关注。

“业内普遍把100万套货币化安置房看作是第三次棚改(城中村、老旧城区)。”房天下新房山东兼青岛总经理纪礼刚表示,“从2008年、2016年两轮棚改的高潮来看,2024年再提棚改,其规模与操作方式与之前相比会有较大的改变。”

“看起来是每5至6年一轮棚改,但这个时间周期不是那么绝对的。比如2016年虽然棚改规模较大,但是那一轮是从2014、2015年一路推动过来的。”著名房地产媒体人张则涛认为,“新增实施100万套货币化安置房,主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前实施的项目,采取货币化安置后,对于刚需和去化库存商品房都有利。”

麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱认为:“这次的100万套货币化安置房, 100万套的规模较之前棚户区改造的规模相对较小,2014年改造棚户区470万户以上,2016年开工改造600万套。这说明新政策相比之前,‘微操作意识’更为清晰。”

实际上,当前这一轮政策虽然给人以“似曾相识燕归来”的印象,但此次“四万亿计划”的政策环境却有着较大不同。

首先,从外部环境上看,2008年,全球金融危机起源于美国的次贷危机,而今欧美市场相对稳定。从内部的金融市场看,货币供应量(M2)已从2008年的47.5万亿元激增至今日的近310万亿元,杠杆率也大幅攀升至约65%,远高于当时的不到18%。从内部社会环境上看,人口结构也发生了深刻变化。综上可见,2024年的4万亿与2008年前的同额资金相比,在政策背景、货币效应上已大不相同。

再看2016年的棚改货币化安置,数据显示:2013年至2020年期间,棚改货币化政策直接促进了约11.62亿平方米的商品房销售面积,涉及资金总量或超8万亿元。在这一政策的助力下,2015年底至2021年期间,商品房市场价格持续上扬,尤以2016年和2017年的涨幅最为突出。

而2024年的本轮全国楼市政策调整,则重点是立足新市场、新形势和新目标,在“供求关系发生重大变化”“消化存量优化增量”“止跌回稳”等大框架下有序推进。

止跌回稳 楼市在新逻辑中筑底

那么,面对新一轮4万亿刺激计划,楼市是否及时止跌回稳呢?住建部部长倪虹在发布会上表示,中国房地产在系列政策作用下,经过三年不断调整,市场已经开始筑底,10月相关数据一定会是积极乐观的结果。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示:“预计10月份楼市成交量、认购量会出现比较大的增长,出现超过50%的环比增长也是有可能的,同比也会出现由负转正。”

严跃进表示,上海外环以外的一些区域,市场交易明显拉升,在很大程度上说明购房门槛的降低,持续拉升了市场交易量。“这个数据就已经代表了市场在一定程度上的复苏,价格方面,之前有项目已将房价上调2%,或者取消了一些折扣,也是说明我们市场基本面发生了重要的变化。”

中指研究院政策研究总监陈文静也认为,从市场趋势来看,“银十”开局表现“超预期”,核心城市市场呈现“回稳”态势,预计短期内新政将继续显效,10月市场销售数据或将出现明显增长。

据麟评居住大数据研究院监测数据显示,2024年第42周,重点15城新建商品住宅成交量为24287套,环比上涨12.39%,同比上升23.82%。从累计成交来看,截至2024年10月20日,重点15城新建商品住宅成交49259套,较上月同期上升42.03%,较去年同期上升12.61%。

王小嫱表示:“当前政策效应仍在,新房成交也在继续放量,‘银十’当前总体表现尚可,当前周度及累计成交趋势均呈向好态势,预计在政策效应持续释放以及房企花式促销的带动下,10月全月新房成交量有望迎来年内小高峰。”

原标题:4万亿助力楼市止跌企稳