青岛市新建商品住宅成交1346套 二手住宅成交1783套

2024年第44周（10月28日-11月3日），青岛市新建商品住宅成交1346套，二手住宅成交1783套。新房成交量连续四个周上涨，二手房成交量则创年内周度新高，10月以来连续四个周上涨。此外，从全国数据看，据11月2日主要房地产机构数据，百强房企10月实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，业绩规模达到年内次高。

止跌已有技术支撑

从数据来看，环比10月份百强房企成交量有明显上涨。不过，即便成交金额达到4354.9亿元，也仅仅达到2024年第二高，尚不及6月份。同比数据则可证明，2024年10月份成交金额4354.9亿元，虽然高于2023年，但仍是近五年以来的第二低。

从数据面分析，10月成交量基本实现了止跌的技术支撑，但未走出成交量底部。不过，新政以来，一线城市的表现值得期待，二手房数据已经越过了荣枯线。如果能够进一步提升活跃度，有望在一定时间内企稳。

具体从青岛市场看，贝壳找房网数据显示：10月青岛楼市成交12265套，同比上涨15.2%，而且新房、二手房同比均实现了上涨。其中二手房成交6644套，同比上涨22.3%，环比上涨32%，仅次于今年4月份。

可以看出，二手房成交上涨主要原因有两方面：

首先，10月份房地产市场利好政策集中落地，首付比例、贷款利率的下调等政策，直接降低了购房门槛和前期成本，进一步提振了对于未来房产市场的信心。

其次，经过一段时间的调整，买卖双方对于房价的预期达到了一定的平衡，符合市场价的二手房源占比提升，更容易达成成交。

“我负责的鲁信长春小区在10月份是青岛热搜小区第一名，主要是因为小区改善户型居多，客户关注量相对较高，十月份成交了的一套三居室，就是小区内套二的房主置换。”青岛链家鲁信长春花园店商圈经理赵加强表示，纵观整个10月份，客户以及业主心态逐步趋于平稳。从10月份的成交面积段来看，120平方米~140平方米的面积段成交占比连续三个月上涨，市场上改善需求的客户量逐步增加，叠加贷款首付比例降低以及利率降低，刚需客户观望情绪降低，开始逐步入市，对于改善客户来讲，市场节奏的变化也加速了自己的换房进程。

中指研究院研究副总监徐跃进表示：“从市场复苏路径来看，可能需要历经二手房销售量增长，二手房价格止跌，进而新房销售恢复平稳，最后新房价格止跌的过程。值得注意的是，近两年受大量民企出险影响，购房者更倾向于选择二手房，这使得近两年二手房销售量持续表现较好，但也正因如此，二手房销量难以作为市场止跌回稳的前瞻性指标。当前更需关注二手房价格止跌及新房销售企稳的信号，若二手房价格及新房销售量连续3-6个月趋稳，或表明市场逐步止跌回稳。”

徐跃进告诉记者：“据中指百城价格指数，10月百城二手住宅价格环比下跌0.60%，较7月收窄0.10个百分点。其中，一线城市二手住宅价格环比下跌0.17%，较7月大幅收窄0.64个百分点；成都、重庆、西安等核心二线城市跌幅亦有收窄。新房成交方面，根据中指监测数据，10月份重点100城新房成交面积环比增长31%，同比止降转增。其中，广州、深圳10月新房成交面积环比翻倍，同比增长均超50%。从数据上来看，10月份，核心城市市场初现止跌回稳迹象。如果接下来支持政策持续发力，市场回温态势得以延续，则核心城市或可止跌回稳，从而为全国市场的企稳提供重要支撑。”

回暖尚需翻越凛冬

从2024年10月的数据整体来看，房地产市场出现了一些止跌回暖的迹象，如重点城市新房、二手房成交量出现较为明显的上升态势，市场信心指数改善回升；尽管二手房价格总体仍在下跌，但环比降幅有所收窄。由于政策层面给予了支持，如“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，旨在推动房地产市场止跌回稳，因此可以说在止跌这个方向上，房地产市场寻求到了一定的技术支撑和政策支持。

不过，止跌回暖的转化，犹如翻越凛冬。麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，房地产市场止跌回暖的标准通常包括成交量和成交价格的止跌，以及市场信心的恢复。

关荣雪表示，从数据面来看，“回暖”确实存在。10月份新房、二手房市场成交量双双回升，市场信心边际改善等。房地产市场的成交量和成交价格是衡量市场状况的两个重要指标。往往成交量变化领先于价格变化，即“量在价先”。这意味着，成交量的止跌回稳为价格的止跌回稳奠定了基础。因此，在某种意义上，房地产市场的量与价可以被视为“质与价”的关系，因为它们相互影响，共同决定了房地产市场的健康平稳发展。

“新房目前处于一个逐渐回暖的梯度。”房天下新房山东兼青岛总经理纪礼刚认为，目前带动上涨的不仅是政策，更多是需求的释放，随着市场信心的修复，下一步刚改将成为近期入场的主力。

纪礼刚说：“从大部分项目来看，销售数据都在修复。这一方面证实了目前市场已经‘止跌’，同时市场没有出现大幅度的波动，可以认为已经有‘企稳’的技术支撑。那么如果稳定1-2个月，数据面、市场面将全线回暖。”

不过纪礼刚也表示，目前以价换量的整体局势还会持续一段时间。但对于刚需来说，底部机遇窗口可能随时会关闭，因此，年内出手，应为较佳的选择。

原标题：楼市止跌 翻越凛冬会有期