评估总价7.73亿元！青岛融创旗下资产降价拍卖

继西海岸星光岛的1宗地资产抵债后，青岛融创又要进行资产拍卖。

近日，从拍卖平台获悉，青岛融创将即墨凤岛路23号、24号、25号、29号4宗地的土地使用权进行法拍。4宗地纳入评估的占地面积180153㎡，总建面22.35万㎡，起拍价5.41亿元，评估总价7.73亿元，起拍价约为评估价的7折，拍卖时间为2024年12月23日。

融创一卖再卖，却始终不能挣扎出泥沼。如今，融创的困境不仅仅是财务问题，更是整个房地产行业的缩影。

近年来，房地产市场波动频繁，政策调控不断，许多企业都在这股浪潮中挣扎求生。庞大如融创也难逃此劫，足见市场的严峻。

据悉，上述被拍卖地块的土地权利人为青岛海琴置业有限公司（简称“海琴置业”）。该公司成立于2010年9月3日，由龙口海通房地产开发有限公司100%持有，后者由融创（青岛）置地有限公司、新南山国际投资有限公司、宋越分别持有50%、40%、10%。股权穿透后发现，海琴置业的最终股东为融创集团。

而近段时间融创被频繁拍卖的资产，均与其债务高企相关。

从融创公布的半年报来看，今年上半年的销售额为280亿元，同比下滑了46%，营业收入同比下滑了41%，约为342亿元。这其中的文旅收入和物业收入占比明显提升，分别达到24.8亿元和33.9亿元。

这样的结果其实在意料之中，毕竟融创董事长孙宏斌一直以来都很看重文旅板块。而融创也一直将文旅作为在青岛的重要战略布局。孙宏斌曾多次在公开场合提出：“投资青岛就是投资国家战略，投资青岛西海岸就是投资青岛未来。”

但如今，融创在青岛布局的项目普遍面临售卖，其中包括西海岸新区的东方影都、影都学府、维多利亚湾、阿朵小镇，主城区的融创壹号院以及即墨和高新区的项目。

9月，融创西海岸星光岛的一宗地被法拍，起拍价4亿元，地块评估价5.13亿元，相当于8折。标的是位于黄岛区滨海大道以南、柏果树河以西、灵山湾区域的1宗住宅用地，总面积71871㎡，容积率1.4，总建面100619.4㎡，拍卖合计楼面单价3975元/㎡。

10月，青岛市黄岛区人民法院发布公告，将对青岛市黄岛区滨海大道路2000号内4栋5星酒店及酒店设施设备进行第二次拍卖。起拍价近6亿元，保证金5000万元，增价幅度为200万元（及其整数倍），但最终流拍。该酒店是位于黄岛区星光岛内的青岛融创施柏阁酒店，目前正常经营。

再通过融创负债方面看，今年上半年的负债率为79.2%，比去年上半年同期上升4.2%。这样的局面也是因融创坏账计提的增加，财产被执行的数量增加，净资产下降明显。从融创的债务结构来看，未来半年到一年的时间，是一个债务兑付的高潮期。而现在融创的偿债资金来源， 主要依赖于进一步变卖资产。

但是在资产价格普遍下滑的大环境下，融创多个项目都遭遇流拍，如此前青岛融创施柏阁酒店的二次流拍，就为融创的资产盘活之路增加了诸多不确定性。

此外，根据天眼查司法案件显示，日前，融创房地产集团有限公司再次新增5条被执行人和恢复执行信息，执行标的合计68.6亿余元，涉及买卖合同纠纷、票据纠纷等案件，部分案件被执行人还包括北京泛海东风置业有限公司、东方影都融创投资有限公司等，执行法院包括北京市第三中级人民法院、重庆自由贸易试验区人民法院等。

天眼风险信息显示，融创房地产集团有限公司现存440余条被执行人信息，被执行总金额近500亿元。而且，融创还面临着多条限制消费令，这意味着企业在日常经营中将受到极大的限制，无法正常开展业务。

融创身陷囹圄，陆续拍卖的青岛项目更像是“断尾求生”的挣扎，如今其旗下资产能否顺利找到接盘人，还需进一步关注。