鲁楼观察|山东青岛首个配售型保障房项目如何重构安居逻辑？

2025年3月下旬，青岛市李沧区京口路与市北区开封路的配售型保障性住房项目即将启动选房，这无疑是岛城地产领域的一件大事。

图片来源：青岛市住房和城乡建设局

此次保障房项目的核心价值，在于其颠覆了传统保障房的“低端化”标签。1.1万元/平方米的精装住宅，不仅覆盖地铁沿线（京口路距3号线仅500米），更引入绿色建筑、智慧社区等标准，配套托育中心、社区食堂等设施。这一设计似乎打破了人们对保障房的刻板认知，将“保障属性”与“宜居性”首次深度融合。

更值得关注的是，本次政策对“新市民”的包容性突破：公交司机、环卫工人等一线服务群体首次突破户籍限制，与本地户籍家庭共享选房资格。这种对城市基础贡献者的“反向倾斜”，暗含了城市治理理念的转变——安居权利不再局限于身份标签，而是回归对劳动价值的尊重。

这场酝酿多年的安居实验，既是对中央“住房双轨制”改革的呼应，也是青岛破解大城市居住难题的破冰尝试。在争议与期待的交织中，我们不妨以更开阔的视角观察，看看这场政策实验究竟能否为城市住房改革趟出一条新路。

在围绕此次山东首个开工建设的配售型保障房项目的热议话题中，首先被大家拿着放大镜反复琢磨的，当属这批项目的定价。

配售型保障房定价1.1万元/平方米，按照官方说法，这一价格覆盖土地及建安成本并包含适度利润。乍看之下，这一价格与目前周边在售的次新二手房相比价差确实不大，仅在10%左右，政策红利看似温和。但其深层逻辑在于“土地成本重置”：通过划拨土地免去招拍挂溢价，将地价让利于民。以李沧区为例，2024年同类地块楼面价已达6000元/平方米，若按商品房开发，仅地价成本就占售价50%以上。也就是说，保障房的“低价密码”，实则是土地财政向民生让渡的结果。

不过，公众对成本透明度的疑虑亦需正视。建安成本、融资利息、管理费用的具体构成尚未公开，若能引入第三方审计并定期公示，既可消除“暗箱操作”的猜疑，也能为全国保障房定价提供可复制的成本模型。

除价格因素外，“仅可政府回购或转让给轮候家庭”的交易限制，被部分舆论质疑为“不动产陷阱”。但实际上只要深入了解政策背景，就能明白这一设计恰是对过往保障房沦为投机工具的历史教训的回应——2010年代，北京、深圳等地经适房屡现“豪车业主”，令人匪夷所思，其根源就在于退出机制缺失，让一些投机者钻了空子。

而青岛的封闭管理，本质是建立“保障房内部循环系统”，确保资源始终流向真实需求者。

当然，制度的优化空间依然存在。当前政策尚未明确回购价格计算方式（按原价还是评估价）、家庭突发变故的退出通道等细节。后期或可参考新加坡组屋经验，设定阶梯式回购机制：居住满5年按市场价80%回购，满10年逐步放开内部流通，在保障属性与资产灵活性间寻找动态平衡，让购房者的权益得到更好的保障。

从市场反应来看，首批3613套房源截止3月10日仅吸引2700户家庭预登记，这一“供过于求”的表象下，隐藏着复杂的结构性矛盾。从需求端看，人均住房≤13㎡的硬性门槛（相当于三口之家仅39㎡），确实将部分“夹心层”拒之门外。但实际上，真正符合条件的家庭可能又因无力承担百万总价而望而却步，而有购买力的家庭又可能因交易限制转而选择二手房。

这让我们思考，政策试图覆盖的“工薪阶层”是一个庞大且分化明显的群体，如何精准定位需求，制定更贴合实际的政策，是需要不断摸索的。是否可以根据实际情况动态调整准入标准，让更多真正有住房需求的人能够享受到政策的福利，实现住房保障的初衷，这是值得深入研究的方向。

青岛配售型保障房，恰似一株破岩而出的新芽——它的稚嫩与倔强，折射出中国住房改革的典型困境：既要摆脱路径依赖，又需规避未知风险；既要追求分配正义，又要尊重市场规律。

这场实验未必能立即给出完美答案，但其真正的价值在于提出了关键命题：当我们谈论保障房时，究竟是在建造一栋栋混凝土建筑，还是在浇筑一个“居者有其权、住者有尊严”的未来？答案或许就在每一次政策微调、每一处细节打磨、每一份社会共识的积累之中。