政策双轨制推动行业转型 青岛二手房市场掀起交易热潮

文 | 张馨仪

春潮涌动中，青岛二手房市场正掀起一轮交易热潮。

3月12日单日成交321套（住宅307套，非住宅14套）的亮眼数据，将市场热度推向新高。据青岛贝壳研究院监测，2月全市二手房成交4341套，同比激增70.8%；3月首周成交量持续攀升至1528套，呈现"金三银四"提前启动的态势。这场由供需重构引发的市场变革，正推动青岛从“增量开发”到“存量激活”的动能转型。

新房断供倒逼需求转向

小户型成交占比突破45%

与二手房市场形成鲜明对比的，是核心城区新房供应"断档"的窘境。截至3月中旬，全市新建商品住宅预售项目不足20个，市南、市北等核心区新增供应几近停滞。卓易数据显示，3月第二周青岛新房价格环比上涨0.18%至15614元/㎡，供需失衡持续推高市场价格。

此消彼长间，二手房凭借显著价差承接刚需释放。以市北区为例，二手房较新房均价低约30%，叠加现房即住的优势，推动90㎡以下小户型成交占比跃升至45%。政策红利更添助力：公积金贷款额度提至115万元、首套商贷利率下限取消（最低3.45%）等组合拳，直接降低购房门槛约20%。

城市发展逻辑生变：从"摊大饼"到"集约化"

市场分化正勾勒出青岛房地产市场的新图景。核心城区与近郊板块价值持续凸显：市北、崂山高端项目频现摇号抢房，城阳白云山、西海岸灵山湾依托地铁规划承接主城外溢需求。反观胶州、即墨等远郊区域，库存去化周期超20个月，虽单价已跌破5000元/㎡，但去化依旧承压。

这场结构性调整背后，是青岛土地供应策略的深刻转变。2024年全市土地供求比降至0.6以下，政府连续三年收缩远郊供地，将资源集中投向核心区与重点产业带。房企战略同步调整：保利、金茂等央企重仓核心地块，市南轮渡湾地块首拍楼面价达14020元/㎡，印证市场对集约化发展路径的认可。

政策双轨制推动行业转型

青岛正通过"双轨制"政策重塑住房体系：短期以3613套配售型保障房（定价为同区域商品房60%）精准满足刚需，长期则通过《高品质住宅开发建设标准》推动行业升级。新政要求新出让地块全部建设绿色智能住宅，并率先在保障房项目试点，实现从"住有所居"向"住有优居"跨越。

转型成效已初步显现。2024年青岛新建商品房网签面积居全国首位，克尔瑞报告指出，青岛2024年去库存成效显著，若保持当前进度，预计2025年消化周期将回归合理区间（通常指18个月以内）。业内分析指出，当前政策窗口期的税费优惠与利率红利，为刚需群体提供了难得的置业机遇，核心区二手房与近郊品质新房仍是价值高地。

原标题：鲁楼观察 | 单日成交破300套！青岛二手房持续升温