青岛市南老地标，有了新规划！

陪伴青岛人20年的山东路38号，快速重启。

今年7月份，位于山东路38号的百安居及周边楼体开始拆除工作，计划于今年下半年完成全部拆除工作，进入公开招拍挂流程。

一个月后，青岛市自然资源和规划局发布《市南区中片区SN0501-23、SN0501-26、SN0505-79地块控制性详细规划调整批前公示》，揭示了原山东路百安居地块的新规划。

从曾经的家居建材购物目的地，到有了明确未来规划的商住混合用地，地块重新调整开发的同时，也为市南区的城市更新注入新的可能性。

齐鲁商业评论第149期

原百安居地块位于宁夏路以南、山东路以西、泰州六路以北、泰州路以东区域，是市南区不可多得的核心优质地块。对于许多青岛人来说，这里承载着他们的家装回忆。

该卖场建筑面积约21346.85平方米，框架结构，屋顶为钢结构，共2层。相邻的宁夏路89号、91号五星电器厂房也为框架结构，建筑面积约10780.88平方米，共4层。

今年7月份，这两个地标建筑启动拆除工作，据公开报道显示，目前两地块已拆除一空，夷为平地。此番公布的新规划，将为这片区域带来新的蜕变。

根据公示，原五星电器地块及山东路百安居地块（SN0501-23、SN0501-26）的规划性质发生重大调整，由中小学用地和商业用地调整为商住混合用地。

调整后地块占地面积约2.98万㎡，容积率2.9，建筑密度35%，建面约8.64万㎡，其中住宅不超过5.26万㎡、商服不超过2.76万㎡。

此外，公示中明确，该地块还将配建6班幼儿园、托育所470㎡，街道全民健身中心2000㎡、养老服务站600㎡。建筑高度方面，商服高度不超过100米、住宅高度不超过80米。

这种规划思路，体现了从单一功能到复合生态的转变，从增量扩张到存量优化的城市发展新理念。

该地块的一大优势在于其得天独厚的交通条件。地块紧邻山东路、胶宁高架路、宁夏路等市南区核心主干道，与青岛地铁5号线、8号线联系紧密，乃名副其实的“双地铁加持”黄金地块。

此前，就“宁夏路89号、91号与山东路38号地块实施房屋征收”工作，市南区曾做相关文字解读。

据悉，地铁5号线市南段沿宁夏路布局线路，主线隧道从山东路38号百安居及宁夏路89、91号地块下穿，对地块的更新建设造成了影响，同时该地块建成年代久远，城市形象与所处城市区位已不相匹配，存在更新提升的必要性。

彼时，官方对于地块房屋征收目的解释是：为促进国民经济发展和市政工程建设的公共利益，保障地铁5号线澳柯玛桥站工程建设，提升城市品质。这也是该地块更新改造的直接原因之一。

优越的地理位置为该地块吸引了极大的关注，同时也引发了关于其“高端商住混合+TOD配套”的未来开发走向联想，以公共交通为导向的发展模式将极大提升项目的价值和吸引力。

另一方面，今年市南区提出要着力推进“前海后海联动”，纵深推进“西提东优”，实施“五区联动”一体发展，不断提升城区环境品质和居住品质。该地块的改造，也成为市南区整体发展战略的一部分。

市南区由于开发早，城市框架基本定型，未来可供应的土地有限。该地块作为市南区核心区域稀缺的可开发地块，不仅区位优势明显，配套成熟且交通便利，既体现了稀缺性也意味着竞争压力较小，其未来的改造结果或将在一定程度上代表市南区的城市更新成果。

此前，据相关工作人员介绍，地块预计下半年将彻底拆除完毕，并进行公开招挂，具体规划需等待市规划部门公告。此番公布的批前公示，无疑是一个积极信号。

当然，调整后的地块开发也面临不小的挑战。首先，较高的商业比例（约占总建筑面积的32%）对开发商的运营能力提出了更高要求，如何为这处现代化商住综合体匹配适合的未来商业规划，至关重要。

与此同时，这里作为此前已承载成熟商业体的关键区域，也被赋予了更高的期待，如何应对复杂的周边环境、满足较高的市民期待，也是该地块开发需要考量的难题。

未来这里能否成为市南区破题城市更新的试验田、为老城区转型升级提供可复制的范式，还需时间来给出答案。