青岛“追”了3年的超级项目，要来了！

青岛“追”了三年的港资巨头，终于要来了。

9月11日，青岛市委副书记、市长任刚会见K11集团创办人及主席郑志刚一行。期间，双方围绕商业综合体、体育文化中心项目建设运营，以及推动商贸业态升级、发展演艺赛事经济等进行交流。会见后，青岛西海岸新区管委与K11集团签署合作协议。

K11是新世界发展有限公司旗下高端生活品牌，系首个把艺术•人文•自然三大元素融合为核心的全球性原创品牌，由香港四大家族之一的郑裕彤家族“企三代”郑志刚在2008年创立，目前在上海、北京、宁波等8个城市落地了16个项目。

青岛最早与K11传出“绯闻”，还要追溯到2022年，青岛市商务局将K11购物艺术中心列入当年《青岛市商贸重点产业招商目录》，并明确将尽快准备与北京K11总部对接工作。

如今K11终于落地，不仅诠释了当下招商引资的不易，也能看出外资对青岛的信心，更将助力青岛迈向国际消费中心城市。不过，作为“外来的和尚”，K11能否念好青岛的“商业经”，仍是一大考验。

青岛“追”了三年的港资巨头

种种迹象表明，K11落地青岛已经有了实质性进展。

此番任刚在会见郑志刚一行时，双方共同表示将加快完善建设方案，优化周边配套条件，推动项目早开工、早建设，早日投入运营并发挥作用。

而在郑志刚个人微信公众号9月15日发布的一则推文中，也披露了K11与青岛西海岸新区合作的详情：

近日青岛西海岸新区管理委员会与香港K11 by AC集团、长坤集团共同签订投资合作协议。根据协议，三方将合作建设集文艺、体育、教育、商业于一体的国际化多功能商业综合体。

此次项目通过设立合作基金，重点推进商业、教育、体育、文化、艺术等领域的高质量投资项目和标杆性项目，助力打造青岛成为“一带一路”城市国际交往新平台。

无论是“早开工、早建设、早日投入使用”，还是明确项目投资形式，显然双方不只是签署一份合作协议那么简单，而是释放出了项目要加速推进的信号。

在此背后，青岛为引进K11，已经持续跟进了超过三年的时间。

该项目最早公开于2022年5月的一次在线访谈中，时任青岛市商务局相关负责人答复网友关于“青岛何时引入K11购物艺术中心”时表示，已将其列入当年的《青岛市商贸重点产业招商目录》中，并将尽快准备与北京K11总部对接工作，提供青岛的商业形态和各区市情况。

次月，在第三届跨国公司领导人青岛峰会“新业态·新消费·新城市”洽谈会上，时任K11购物艺术中心中国北区董事张良军出席并发布下一步工作计划，彼时有青岛媒体表示“也许在不久的将来，K11购物中心等新业态就将在青岛落地生根”。

同年8月，青岛市商务局方面再次公开表示，青岛将重点招引K11购物艺术中心等国内外名店，促进消费升级。

不过在此之后，鲜有关于K11项目的最新进展传出，直至此番签署协议。

之所以选择在青岛落子布局，或许是近年来因K11深陷困境而远离家族权力中心的郑志刚，想要“搏一把”。

作为郑氏家族第三代接班人，郑志刚因在2007年成功带领新世界百货IPO崭露头角。次年，为改革日渐老化的新世界百货，郑志刚提出将旗下商场重新定位为“时尚馆”或“生活馆”，并进一步提出想要打造“购物艺术中心”。

借由拿下香港尖沙咀河内道重建项目的契机，郑志刚的构想正式落地，这正是K11的雏形。2009年底，K11首个项目K11 Art Mall在尖沙咀开业，其号称“全球首座购物艺术馆”。公开报道显示，K11 Art Mall营业额较整改前翻了三倍。

随后，郑志刚将目光瞄向内地市场。2013年6月，中国大陆首家K11在上海开幕，此前他还在武汉、北京等地布局了诸如多元文化生活区、环保体验馆等K11相关业态。

彼时，郑志刚颇为激进的扩张战略，一度让其名声大噪，但也为日后K11及新世界的经营困境埋下了隐患。

2020年5月，时年41岁的郑志刚接任新世界发展总裁，成为集团实际掌舵人，此后其力推“文化商业”概念，在内地加速K11品牌的扩张。

K11官网显示，Adrian（郑志刚）积极发展品牌概念，并陆续推展至中国8个城市，包括武汉、上海、沈阳、北京、广州、天津及宁波等16个项目，以K11的概念打造当地的多元文化生活区、购物艺术中心及写字楼，总租赁面积将超过140万平方米。

然而表面的光鲜终究不敌现实的冲击，“K11在内地的所有商场销售额加在一起，可能还抵不过一个万象城。”此前，一位不愿意透露姓名的业内人士曾这样点评K11的经营模式。

公开报道显示，2023年内地K11商场平均出租率仅为78%，深圳旗舰项目K11 ECOAST开业首年就亏损高达2.3亿港元。对此，一位市场观察人士指出：“他（郑志刚）赌‘内地消费升级’、赌‘文化商业爆发’，结果踩错了节奏。”

2024年9月，郑志刚辞去行政总裁职位，同时卸任新世界百货中国董事会主席、周大福执行董事等职务，随后又以“投放更多时间于公共服务及其他个人事务”等原因，卸任新世界非执行董事等所有职务，这被视作其已彻底远离家族产业的核心。要知道，郑志刚此前一直都是郑裕彤最宠爱的孙子，早早就按照家族继承人的标准对其进行培养。

事实上，K11的发展不利也波及到了其背后的新世界发展。2024财年，新世界罕见地录得20年来首次巨亏，归属于股东的利润为净亏损118.07亿港元。

对此，外界猜测，郑志刚辞去家族所有核心产业的管理层职务，颇有一丝引咎辞职的意味。

不过，在郑志刚辞去家族所有要职同时，他也通过全资持有的AC Group Limited斥资2.09亿元，从新世界发展买下5家K11关联的运营公司及K11的独家管理权。

对郑志刚而言，未来想要重回家族权力中心，恐怕还是要依仗他一手创立的K11，这或许也是他此番选择与青岛“牵手”的一大原因所在。

能否克服“水土不服”？

当前形势下，K11的落地对青岛无疑是一大利好。

其一，如前述所说，这是青岛已经追逐了多年的一个港资项目，在当下招引外资竞争焦灼的背景下，K11的落地证明了以港资为代表的外资企业，对于青岛未来发展前景的看好。

其二，在消费逐渐成为拉动经济增长的主要驱动力背景下，K11的落地有望为青岛带来更大的消费增量。

落子青岛前，K11在北方地区仅布局北京、天津、沈阳3座城市，相较而言，香港、武汉、上海、广州、宁波等5座南方城市已经拥有K11，同时杭州、无锡等地也有K11项目在建。

且去年年初，新世界发展方面在谈及未来K11品牌运营时也曾表示，将继续秉承“聚焦深耕大湾区一线城市及长三角重点区域”的战略布局。

考虑到资本天性逐利，这样的南北项目数量分化以及战略侧重，其实也反映出了南北方消费能力的差异。

而作为常住人口突破千万、社消零规模仅次于北京的“北方社消第二城”，青岛其实也具备区位优势和更大的消费潜力。

在此背景下，青岛与K11的牵手不仅有助于企业自身经营业绩提升，也有望进一步带动消费能力的提升。

这一方面，与K11同为港资背景的华润万象城，就是最好的例子。作为全国最大非重奢万象城，青岛华润万象城开业十年来，人流量与销售额持续攀升，根据华夏华润商业REIT今年3月发布的2024年度报告显示，青岛万象城在报告期内实现总收入约6.3亿元，较2021年增长超过1亿元。

此外，青岛万象城项目还通过优化升级，助力青岛发展首店经济，目前在万象城近500家店铺中，首进山东或青岛品牌占比高达五分之一。

对青岛而言，如能用好K11独特的“眼球经济”效应，不仅将进一步打开青岛在现代服务业方面的发展空间，更能借势扩大青岛的消费腹地，这一点在此番会见时也有所提及：“增强对周边区域的辐射能力”。

其三，K11的落地，能够为青岛建设国际消费中心城市带来实实在在的助益。

在郑志刚的个人公号中，他披露了项目的未来规划与发展愿景：

依托该综合体平台，青岛将有望常态化承办国际赛事、高端艺术展览、顶尖论坛与专业展会等，进一步汇聚全球客流、资金流与信息流，推动城市功能从“物流通道”向“价值交汇点”跨越升级，增强其在亚太地区的文化吸引力与国际影响力。

在今年年初召开的青岛市提振消费工作大会上，青岛市委书记曾赞荣提出要深入实施国际消费拓展行动，建强用好国际消费载体，集聚更多海外优质商品和服务，吸引更多入境游客来青消费，加快建设国际消费中心城市。

显然，打造国际化的场景已经成为青岛建设国际消费中心城市的一条必由之路，而K11更国际化的消费模式以及更新的业态，无疑是一个理想的招引对象。

当然，K11毕竟是一个“外来户”，其“艺术x商业”的经营理念到底能否让本地消费者买账，还是一个未知数。

今年5月，K11刚在深圳经历了一场“刚开业就口碑翻车”的危机，虽说后续其存在的动线混乱、品牌“掉档”、马桶圈尺寸不符、设施仓促等问题逐步得到解决，但还是反映出了其经营情况与消费者高期待间存在明显落差。

再者，消费者是否愿意继续接纳“一边逛街，一边看展”的消费模式，或者这一模式从一开始是否就有足够体量的受众，也都是未知数。

对青岛而言，商业综合体的引进、建设、运营是一个长期的过程，不仅要引得来，也要运营得好，而后者正是提升城市消费能力的关键所在。