10.15亿元！青岛市南地块出让

1月14日，青岛土地市场迎来了2026年的首声落锤。

当日上午，市南区泰州路原百安居地块（SN0501-23）由华润置地（山东）发展有限公司（以下简称“华润”）、青岛青铁智能科技有限公司（以下简称“青铁”）联合体以10.15亿元总价收入囊中。

作为熟识的“老搭档”，此前青铁曾与华润合作开发崂山华润城、签约李沧北站片区TOD项目战略协议等。

而此番双方联手拿下的百安居地块，是市南区近3年出让的住宅类用地中建面最大地块，由于该地块位于市南核心区，配套成熟且交通便利，也让该地块的未来开发情况备受期待。

12562元/㎡！市南百安居地块成交

提及百安居地块，大多数青岛人并不陌生。

有着20年历史的百安居及周边楼体，曾是建材卖场和多家体育类教培机构的聚集地。

但伴随城市建设的快速焕新，山东路与胶宁高架路交会处的这片区域，逐渐显露出诸多与时代发展不相适应的问题，也成为老城版图上一块待补全的“黄金拼图”。

从位置来看，百安居地块位于市南区泰州路以东、宁夏路以南、山东路以西、泰州六路以北。

这里可以说是市南重要核心区之一，配套成熟且交通便利，是地铁5号线和8号线的交汇处。现状周边教育有超银中学、镇江路小学、超银小学等，医疗卫生有市立医院（集团）徐州路院区、九七一医院等。

早在2025年8月，该地块曾发布地块控规调整公示，将SN0501-23、SN0501-26地块合并为一宗地块，用地性质由中小学用地和商业用地调整为商住混合用地。

调整后占地面积约2.98万㎡，容积率2.9，建面约8.64万㎡，其中住宅不超过5.26万㎡、商服不超过2.76万㎡。

此外，该地块还需配建6班幼儿园、托育所470㎡，街道全民健身中心2000㎡、养老服务站600㎡。建筑高度方面，商服高度不超过100米、住宅高度不超过80米。

2025年11月，青岛市自然资源和规划局发布原百安居地块土地出让预申请公告；12月，该地块土地出让公告正式发布；2026年1月，地块迎来正式拍卖并成交。

据悉，地块总用地面积约3万平方米，规划总建筑面积约8.6万平方米，通过科学规划构建“居住+商业服务+公共配套”多元复合业态，实现居住、商业与公共服务的有机融合。

其中，居住部分将建设“安全、绿色、舒适、智慧”的高品质住宅，满足居民的多样化改善需求；商业服务部分将打造高品质办公空间，为城市产业升级与集聚发展提供优质载体。

此外，公共配套部分包括幼儿园与托育设施、养老服务站和街道全民健身中心，将缓解周边家庭“入托难”问题，为长者提供安全、便捷、专业的社区养老支持，进一步丰富居民文体生活。

透过规划定位可以看到，这块地不再仅仅是用来建造冰冷的建筑，而是被赋予了修复城市肌理、完善公共服务、提升居民幸福感的使命。

如此一来，如何根据定位有效开发便成为了大众关注的焦点。

如何做到有效开发？

拿地只是序章，开发才是正文。

此次拿地的主角——华润与青铁的联合体，自然承载了不少的期待。

这并非华润与青铁的首次牵手。在青岛的城市建设册上，两者不仅各有代表作，也是默契的“老搭档”。

像华润曾拿下张村河崂山悦府用地，也开发过距离此次地块不远处CBD的华润润府以及市南华润悦府。

此前双方则曾合作开发崂山华润城、胶南项目以及签约李沧北站片区TOD项目战略协议等。

如今，老搭档有了新使命，那就是如何做好原百安居地块的开发建设。

从发展机会层面看，该地块占据了“天时地利”。

首先是土地的稀缺性。市南区作为青岛的核心区，可谓寸土寸金，土地供应常年处于“饥渴”状态，尤其是如此规模的净地，更是卖少见少。

其次是需求的确定性。周边聚集了大量成熟社区，改善型需求旺盛，且对高品质教育、养老配套的需求迫切。只要产品力过硬，去化压力相对较小。

再者是政府的重视。众所周知，百安居此前面临地块历史沿革复杂、权属有待厘清等多重挑战，青岛市自然资源和规划局通过优化收储流程、压缩审批环节、强化联动攻坚，有效疏通项目堵点，确保地块以“净地”形式顺利上市。

如此高效为后续的开发建设扫清最大的障碍，体现了政府层面对于该地块高效开发的决心。

然而，机遇背后亦有隐忧。

其一，利润与品质的博弈。起拍总价10.15亿元，拍下的价格也是，这说明没有溢价底价成交。

虽是底价成交，但配建幼儿园、养老站、托育设施等公共配套，意味着实际可售的商业与住宅面积被摊薄，且增加了持有或运营成本。

因此，如何在控制成本的同时，兑现“高品质住宅”和“智慧社区”的承诺，是对开发商与建设者产品力的巨大考验。

其二，历史遗留问题的“长尾效应”。尽管政府已完成“净地”清理，但原百安居地块涉及的商业转型历史复杂，地下管网、周边交通微循环等潜在问题可能在施工阶段浮现。

其三，市场预期的不确定性。2026年的房地产市场虽有回暖迹象，但高端改善市场的竞争已进入白热化。周边二手房的价格体系等，都将成为项目定价考量的重要因素。