溢价122.33%！青岛老地标完成挂牌招商

3月17日，南京路262号资产盘活项目在青岛产权交易所完成挂牌招商。项目最终以1301.31万元/年的价格成交，溢价率高达122.33%，创下青岛产权交易所招商类项目溢价率新纪录。

对于许多青岛人而言，南京路262号更熟悉的称谓是“南京路热电厂”，那两根百余米高的大烟囱，曾是中央商务区显著的地标，也承载着一代人的城市记忆。

如今，这一曾服务岛城30余年供热季的老厂区，即将迎来新生，这不仅仅是一次简单的资产交易，更是青岛在城市更新语境下，探索工业遗存保护性开发与国有资产保值增值的一次新实践。

老厂区的“休眠”与期待

南京路262号，就是市民熟悉的青岛热电股份有限公司厂区，俗称“南京路热电厂”。这里的发展变迁，几乎就是青岛集中供热史的缩影。

上世纪八十年代，为改变居民用小煤炉、企业用小锅炉取暖的高污染、低效率状况，青岛开始推行“集中供热、热电联产”。

作为青岛市第一个热电联产项目，南京路262号项目肩负着开拓者的使命：1991年开始筹建，1992年动工，1993年并网发电，1995年整体交付投产运行……

巅峰时期，该厂安装有6台75t/h燃煤锅炉和3套发电机组，是市区重要的热源点。在运行的近30年里，它不仅需满足周边区域工业生产与居民采暖的需求，还替代了区域内70余台小锅炉，持续改善着城市大气环境质量。

然而，随着城市发展，原本处于城市边缘的热电厂逐渐被新建的居民楼包围，并伴随着城市的功能迭代，面临着环保与转型的双重压力。

转折出现在2021年。为响应“碳达峰”“碳中和”号召，落实青岛市“煤改气”三年行动方案，从2021-2022年供热季开始，南京路热电厂的燃煤锅炉和发电机组首次进入备用状态，原有的供热任务，由青岛能源热电集团在徐家东山新建的燃气锅炉接替，实现了更环保、更高效的清洁能源供热。

煤改气后，工艺流程复杂的燃煤设备被工艺更简单、智能化程度更高的燃气锅炉替代，这片占地约65亩、地处市北区CBD核心商务区的土地，在完成历史使命后，也陷入了短暂的沉寂。房屋多数空置、设备闲置，被置换出来的黄金地段如何实现“腾笼换鸟”，成为摆在青岛能源集团和城市管理者面前的一道课题。

2023年10月，青岛市国资委主要领导带队赴南京路262号实地调研，督导低效存量土地盘活利用工作，明确提出要展现国企担当，争做城市更新建设示范样板。自此，项目盘活工作按下“快进键”。

市场化盘活的“青岛路径”

闲置资产并非“包袱”，而是等待被重新发现的价值洼地。

2025年，青岛市国资委印发《青岛市市属企业存量闲置资产盘活三年攻坚行动方案》，提出持续深化“退出一批、改造一批、调整一批、招商一批”的策略，坚持“一资一策”原则，分类、分层、分批稳步推进盘活工作。南京路262号地块的盘活，正是这一思路下的标杆之作。

对于南京路262号，青岛能源集团并没有急于出手，而是先广邀“合伙人”。2025年9月，青岛能源产业运营有限公司举办“聚脉工遗 赋能焕新”招商洽谈周活动，吸引了中建国际、北京城建等20余家国内知名投资运营企业前来洽谈。

经过前期与50余家国内资产盘活头部企业的深入接洽，项目最终采用了“方案评审+网络竞价”相结合的方式，既看重投资方的运营实力与产业导入方案，又通过市场化竞价充分发掘资产价值。

最终，项目以1301.31万元/年的价格成交，较底价585.31万元/年实现溢价122.33%。据了解，该项目资产价值约占青岛市2026年度闲置资产盘活总量的三分之一，其成功交易对于全年盘活目标的完成意义重大。

挂牌招商的完成，只是新生的开始。

根据规划，南京路262号地块的盘活改造总投资约3亿元，这片土地将不再重复传统的房地产开发老路，而是以“腾笼换鸟、凤凰涅槃”为导向，打造一个集商业、文化、体育、科技等新兴产业于一体的地标性园区。

在规划中，原有的工业遗址风格将被保留，并注入时尚设计、创意生活、文体消费等新业态，项目完成后，预计年拉动周边消费近20亿元，贡献税收近1亿元，带动就业超2000人。

这种“内容再造”的盘活模式，在青岛已有成功的先例。

就在今年春节期间，同样由青岛能源集团盘活的原漳浦路12号开源热力站区，变身为“心动里”动动体育公园。这个总建筑面积约6000平方米的空间，引入了17片羽毛球场地、6片室内匹克球场地，迅速成为市区全新的运动休闲与文旅消费热门打卡地。

依托原青岛国棉五厂传统纺织产业就地转型升级的纺织谷，年客流量超百万人次，成为年轻人婚纱摄影、城市漫步的热门打卡地；始建于1900年的四方机车车辆厂，则化身中车四方智汇港，并引入婚纱摄影、演艺剧场、赛事级游泳馆、篮球馆等业态，展现出中国百年机车工业的现代演绎。

从老厂房到体育公园，从纺织谷到四方机厂，再到如今南京路262号“腾笼换鸟”，青岛正通过市场化手段，让越来越多的“沉睡资产”转化为“发展活水”。