新政集中落地 “好房子”驱动青岛楼市结构性趋暖

刚刚过去的一周（5月11日-5月17日），青岛新房销售市场交出了一份暖意融融的成绩单。在“卖旧换新”政策试点和房地产高质量发展“13条”新政的双重催化下，青岛楼市呈现明显的结构性、区域性回稳态势。其中，新建商品住宅和二手房成交量双双实现两位数环比增长，改善型需求持续释放，部分核心区项目开盘再现“摇号抢房”盛况。

新房反弹明显，二手房持续走强

受“五一”假期网签节奏调整及市场推盘间歇影响，上周青岛新房触底反弹。据卓易数据发布的信息显示，上周全市新建商品住宅成交量攀升至959套，环比上涨20.5%，成交面积12万㎡，环比上涨22.2%。从项目认购端看，多个品质楼盘集中加推成为此轮反弹的直接动力。例如，浮山后某改善楼盘单日去化超百套，带动区域成交热度升温。

若将统计口径聚焦于更为精准的“住宅备案”维度，据中指研究院数据反馈，上周青岛市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为15588元/㎡，成交面积约为10.39万㎡。在区域分布上，成交主要集中在大户型改善需求旺盛的传统主城区及近郊核心地段。中指研究院数据显示，黄岛区、市北区、城阳区位居成交面积前三甲，成交面积分别为2.36万㎡、1.46万㎡、1.44万㎡。而从单项目销售套数来看，黄岛区的金秋悦府以28套的成交登顶榜首；老四方的绿城璟悦、通和悦章以及市北的中海青云万里同样进入榜单前十，体现了市区品质盘与西海岸核心盘的“双核共振”。

与此同时，二手房市场热度不减，全市二手房成交1730套，环比上涨13%，成交面积17.9万㎡，环比上涨15.7%，同样实现双位数增长。据房天下平台分析，学区需求的持续释放叠加新政期间买卖双方入市信心的改善，为二手房市场提供了有效支撑。

新政集中落地，楼市迎来稳定剂

政策是本轮市场渐暖不可忽视的重要推手。5月15日，青岛市住房和城乡建设局联合市财政局等7部门，正式印发《青岛市支持房地产高质量发展若干政策措施》，围绕“促转型、降门槛、强保障、优服务”推出13条支持举措。

新政不仅大幅提高公积金贷款上限，个人最高可贷160万元，夫妻双方最高可贷240万元，贷款额度计算倍数由余额15倍提高至20倍；还首次放宽配售型保障性住房准入，将非全日制专科人才、在青务工的农业转移人口纳入保障范围，并支持初婚初育家庭优先申购。此外，支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建的内容同样引发市场高度关注。

在此之前的5月12日，青岛市住建局已先行部署住房“卖旧换新”试点工作，通过房地产开发企业、卖房人（新房购房人）、经纪机构三方协作的模式，设置不少于30天的解约保护期，并通过旧房兜底收购、房源锁定等举措打通“卖旧难、换新慢”的堵点。从“以旧换新”到公积金提额，再到老旧住宅自主更新，政策的接续助推为市场注入了价格企稳、预期好转的信心。

项目公证摇号，时隔八年再现

作为上周市场热度最直观的注脚，位于市北区的海信境观项目在5月17日下午举行公证摇号开盘。250余组认筹客户“争夺”181套首开房源，现场有公证处的工作人员全程监督，当天即售出181套。这也是青岛自2018年后，时隔八年首次出现公证摇号开盘的商品住宅项目。

无独有偶，在此次公证摇号开盘之前，青岛核心区多个改善型楼盘热潮延续：3月开盘的市北新都心的保利青铁·都心琅悦首开两小时劲销4.53亿元，同月开盘的东李的青特东序首开去化率近九成；4月开盘的中海青云万里126套房源近乎1小时售罄。这些个案为5月市场升温奠定了坚实基础，也汇聚成一股强劲的信号：在“好房子”需求与政策红利的双重共振下，购房者的置业逻辑正从“有房住”向“住好房”加速转变。

值得一提的是，土地供应端也同样透露出积极的信号。5月19日，市北区营口路核心住宅地块成功出让。此次出让吸引了海通和中联2家房企参与竞买，经过15轮报价后，由海通地产以2.52亿元总价竞得，成交楼面地价9700元/㎡，溢价率2.97%，这也是海通地产首次正式进驻市北主城。据出让公告显示，该地块容积率已从此前的挂牌条件下调至2.2，起拍楼面地价同步由11840元/㎡下调至9420元/㎡，通过降低地价门槛来吸引社会资本参与城市核心区域更新开发的意图明显。

结构性渐暖，房价涨幅全国在列

从宏观的视角看，青岛楼市的走暖，与全国重点城市稳中求进的行情同步呈现。据国家统计局最新发布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据，14个城市房价环比出现上涨，青岛位列其中。青岛新建商品住宅价格环比上涨0.1%，且已实现连续两个月的环比上涨。

整体而言，目前青岛楼市正处于典型的政策积累期和“业绩释放初期”。随着公积金提额、保障房扩面以及“以旧换新”等惠民举措逐步走入申报与执行阶段，叠加主城区高品质住宅持续入市，业内人士预计后续市场需求释放力度有望进一步加大。

原标题：财经观察丨“好房子”驱动青岛楼市结构性趋暖