提振消费的青岛，藏了只“超级吸金兽”！

头顶“全国最大非重奢万象城”光环，青岛万象城的吸金能力有目共睹。

3月31日，以青岛万象城为唯一底层资产的华夏华润商业REIT披露2025年年报。报告期内，青岛万象城实现营业收入7.54亿元，同比增长19.74%；而在衡量核心经营现金流能力和主营业务盈利能力的EBITDA一项中，青岛万象城达4.39亿元，同比增长20.91%。

换言之，青岛万象城去年一年赚了超过4亿元，在当今经济大环境下，这样的表现可谓不易，这也为华润商业REIT正在推进的扩募工作，增添了不少底气。

而从城市角度来说，志在争创国际消费中心城市的青岛，也需要引进更多万象城这样的“超级吸金兽”，为城市增添热度和消费活力。

齐鲁商业评论第163期

去年赚了4亿

青岛万象城的资本之路，始于2023年。

当年10月，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

次月，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金等首批4只消费基础设施公募REITs正式获得证监会准予注册的批复，以青岛万象城为首发资产的华夏华润商业REIT在深交所注册生效，这也是我国首批消费基础设施公募REITs之一。

值得一提的是，华夏华润商业REIT是这之中发行规模最大的一只，根据戴德梁行出具的评估报告，其底层资产青岛万象城市场价值达81.47亿元，而首批消费基础设施REITs资产估值总额约142亿元，青岛万象城一家就占了近六成。

2024年3月14日，华夏华润商业REIT在深交所上市，基础资产包括青岛万象城一期、二期及配套建设的1319个产权地下车位，总建筑面积为41.92万平方米，发行规模达69.02亿元。

上市后，华夏华润商业REIT市值实现稳步增长，去年其总市值首破百亿元大关，不仅成为国内市场首个突破百亿市值的REITs产品，也高居消费基础设施REITs首位。

究其根本，华夏华润商业REIT资产价值的攀升，离不开青岛万象城的稳健运营。

这一点，透过此番发布的年报中也能看出一二。

2025年，青岛万象城实现营业收入7.54亿元，较上年同期增长19.74%；EBITDA4.39亿元，同比增长20.91%。

具体来看青岛万象城去年的收入构成，其中租金收入占比最高，达73.83%，总额近5.57亿元，同比增长20.86%。

租金收入越高，往往可以认为商业中心集聚的商家越多，也代表了一个商业体的繁荣程度。

还有一组更具说服力的数据。截至2025年末，青岛万象城可供出租面积13.98万平方米，实际出租面积13.85万平方米，出租率达99.09%，而市场普遍认为95%的出租率是商业项目的健康线。

再进一步联系到当下经济大环境下行、商业项目存量竞争加剧的发展现状，青岛万象城的含金量也得到了进一步凸显。

《2026中国零售商业市场与消费新趋势》报告显示，截至2025年底，全国新开商业项目数跌破400个，创2013年以来新低，商业体存量达6.67亿㎡，未来三年年均增速将降至3%以下。

青岛万象城去年亮眼的表现，也直接助推华润商业REIT业绩上扬。年报显示，华润商业REIT2025年实现营业收入7.62亿元，本期净利润5573.45万元，较去年同期1231.20万元有了明显增长。

随着营收与利润水涨船高，“财大气粗”的华润商业REIT也有了更多的财力进行分红。年报披露，华润商业REIT可供分配金额达3.65亿元，实际分配金额3.6亿元，2025年内共完成4次分红，现金流分派率约为3.72%。

而得益于青岛万象城的稳健表现，华润在资本市场上也有了更进一步的打算。

去年，华润商业REIT基金管理人先后在3月和7月推出两轮扩募方案，拟分别购入昆山万象汇项目以及杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三个项目。

一旦扩募完成，将进一步夯实华润商业REIT的资产规模，在分散风险的同时开辟新的业绩增长点。

年报显示，目前华润两轮扩募均在稳步推进，其中第一轮扩募相关工作正按计划推动，而第二轮扩募则尚需国家发展改革委申报推荐，此外两轮扩募还都需要中国证监会准予基金变更注册、深圳证券交易所审核通过基金产品变更申请和资产支持证券相关申请、并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。

但不可否认的是，正是基于青岛万象城强势的“吸金”表现，才让华润有了更大的底气，在资本市场持续布局。

青岛商业的“超级吸金兽”

说到城市层面。

在当下扩内需、促消费的语境中，万象城这样的“超级吸金兽”，已成为各地竞相追逐的香饽饽。

青岛与万象城所属的华润置地结缘于2009年。

当年年底，华润置地首入青岛，以超67亿元拍下位于青岛市中心的地块，打造成如今的青岛万象城。年报提到，青岛万象城处于青岛市最核心的香港中路商圈，定位为城市级购物中心，是青岛市体量最大的购物中心项目。

2015年4月30日，青岛万象城正式开业，其也是彼时全国体量最大的万象城；2021年9月30日，青岛万象城二期正式开业，至此其商业面积增至28.3万平。

在一期、二期相继投入使用后，青岛万象城后续还进行了一系列优化调整。

2024年10月，青岛万象城斥资超8000万元，对一期南区等局部区域进行相关改造，优化动线及功能设施，丰富经营业态；2025年8月，改造工程正式竣工并投入使用，相较原计划时间整体提前约两个月。

随着功能愈发完善，青岛万象城的客流量也持续攀升。此番在年报中披露的一组数据，格外值得一提：

客户粘性显著增强：一是客流量持续攀升，2025年度客流量创历年新高；二是会员人数延续增长势能，截至报告期末会员人数达到177万人，同比增长22%，总量超青岛市常住人口的六分之一，充分体现了会员对青岛万象城的认可度和满意度；三是租户业绩持续提升，超400家店铺零售额创历史新高。

无论是客流量，还是会员人数，抑或是租户业绩，最终指向的都是消费这一核心命题。

消费是拉动经济增长的“三驾马车”之一，对于“北方消费第二城”青岛而言，迫切需要引进更多像万象城这样的高端优质商业资源，通过专业的市场化运作，在激活城市消费潜力同时，吸引山东省内地市和外地消费人群，提升青岛作为消费中心的辐射力和影响力，点燃扩内需、促消费的引擎。

更进一步来说，万象城这样的高能级商业载体，还关联着青岛的另一个城市目标——国际消费中心城市。

在去年年底召开的青岛市委经济工作会议上，青岛市委书记曾赞荣在部署今年经济工作时，将全方位扩大内需放在首位，并明确提出要争创国际消费中心城市。

作为商业“顶流”，万象城在提升城市国际影响力、提升商业活跃水平、营造优质消费体验等方面有着得天独厚的优势，这些正是争创国际消费中心城市重要的衡量标准。

诚然，入青10多年来，万象城在上述这些领域，已经为青岛争创国际消费中心城市带来了实实在在的助益。

这其中最具代表性和说服力的，莫过于首店的集聚。

眼下，首店引入数量多寡越来越成为衡量一座城市消费活跃度的核心指标，也被视作消费升级与产业革新的重要抓手。

在去年年底发布的消费新业态新模式新场景试点（以下简称：“三新”试点）城市名单中，青岛成功入围。而在“三新”试点方案中也提到，支持具有引领性的国内外品牌开设高能级首店、旗舰店、概念店，并推动首店向总店、总部提升发展。

年报显示，去年青岛万象城新开店铺151家，其中46家为山东首店、12家为青岛首店，包括DESCENTE山东省级旗舰店、Salomon山东首家S级旗舰店、巴奴毛肚火锅青岛首店、驸马巷山东首店、胡洽青岛首店等。

青岛若能用好万象城这样的高能级平台，有望在竞争激烈的首发经济中打开全新的空间。

值得期待的是，今年以来青岛万象城也在招引“首店”上不断带来惊喜。其中，高达基地山东首店、羲和·京致山东首店等已在年前率先开业，而好利来山东首店等备受关注的网红品牌也已箭在弦上。

首店之外，在营造优质消费体验方面，万象城同样能为青岛带来助益。

去年，青岛万象城策划开展主题性、城市首展首秀、明星见面等活动230余场，引入火星快闪、抖音素龙快闪、阿尔卑斯明星见面会等城市独家资源活动。

这些活动在带来可观人流量的同时，亦转化为了实实在在的消费。

2026年，青岛万象城能否在文旅与消费融合方面再进一步，值得期待。

毕竟，商业和城市的关系往往相辅相成，商业活力是一座城市经济活力和文化活力的象征。

青岛既然已经坐拥万象城这只“超级吸金兽”，后续如何与其更好地互动，颇为关键。